房屋系列二-陕西咸阳房屋数据分析

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陕西咸阳房屋数据分析



作者：小哥
编辑：小哥
出品：盗墓小队调研组、小哥财经、三叔财经

咸阳

咸阳，陕西省辖地级市，东邻省会西安，西接杨凌，西北与甘肃接壤。辖3区2市9县，根据第七次人口普查数据，咸阳市常住人口为3959842人。

房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口


咸阳一个让人值得思考的是，陕西给咸阳未来的定位是什么，发展工业，农业，教育还是多产业发展，咸阳土地不缺，但土地用来做什么对咸阳很重要。


土地

金融的政策，我们都暂且跳过，不做分析，先来看下土地，咸阳，我曾在大学坐火车路过几次，给我感觉是属于关中平原，土地资源很丰富，咸阳市辖3区2市9县，总面积9543.6平方公里（不含杨凌区、西咸新区）。

咸阳的土地虽然很平阔很多，从地理位置上来看，在咸阳和西安之间，建造大量房屋，满足西安部分外溢人员住房，从距离来看，是合理的，如下从咸阳市到西安距离在1小时车程内，这个距离参考北京、上海来看，还是不算远，而且地铁在西咸间开通，也只不过是时间问题，地铁一旦在整个咸阳和西安之间彻底打通，咸阳，从交通上来说，就是西安的外环。



咸阳的土地对于满足住房不是很大问题，而且对于咸阳政府来说，也很愿意将土地出售盖房，出售土地的收入，可以说，咸阳政府可以增加财政收入，我们从咸阳房管局找一份数据看下。







我们可以看到在2021年1-11月，咸阳审批通过竣工的近20多个项目，房产类项目居多。

咸阳最值得建造连接西安外溢和咸阳住房需求的土地划给西安，而且这块土地挺大，那政府未来给咸阳的定位是什么，这不仅仅是划分土地，也是财政收入与分配间的关联。

西咸新区
从2017年1月起，西安代管西咸新区，西咸新区托管咸阳市15个乡镇街道，总面积644.56平方公里，人口约67万。其中秦都区沣东街道交由沣东新城管理；秦都区双照街道、渭城区周陵街道、渭城街道、窑店街道、正阳街道、兴平市南位镇交由秦汉新城管理；秦都区钓台街道交由沣西新城管理；渭城区北杜街道、底张街道和泾阳县太平镇交由空港新城管理；泾阳县泾干街道、永乐镇、崇文镇、高庄镇交由泾河新城管理

人口

咸阳市14个区县中，有3个区县常住人口超过40万人，5个区县常住人口介于30—40万人，3个区县常住人口介于20—30万人，3个区县常住人口介于10—20万人。与第六次全国人口普查相比，仅秦都区、杨陵区、渭城区3个市辖区的常住人口实现了正增长，其余11个县市的常住人口均呈负增长，且多个县市人口见减幅比较大。



从上图可以看出，咸阳人口整体10年来，常住人口减少，100万左右，这部分大概率流向了西安，那么10年后咸阳的人口大概率会维持在目前的水平，还会接着下降吗，我们认为不会，西安的户籍及西咸部分地区的发展，咸阳常住人口会维持在400-500万之间。

咸阳新房及部分正在交房数量

咸阳新房数量主要根据安居客平台，其他平台数据暂未抓取，经查看，咸阳全部（包括西咸新区，各个县），有近203个楼盘在销售，如下图截取20个。



咸阳具体每个楼盘信息，不再抓取进行整理，大概推测估计，咸阳全区包括县等有近10万套新房在2021,2022年进入市场。

咸阳二手房



咸阳二手房主要也是根据网络上安居客平台，如上图是贝壳的数据（但我们没有全部抓取贝壳的数据，因为贝壳技术校验的原因，统计了1万套数据，但贝壳房屋作为商业信息，并未全部展示，其他如安居客平台也是一样，只能实际获取部部分数据），线下我没有做统计，可能存在误差。

我们主要通过抓取网络数据，此次咸阳涉及二手房总共获取3881套（根据平台数据规则，其他数据，我们无法获取到全部近1万套数据），如下图：



此次数据主要包括，几厅几室、房屋大小、楼层建造时间、小区、城区位置、总价、单价。

涉及网上的近1500个小区，具体如下，将二手房前15个小区如下：



总结：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，房屋数量也是一样的规则，咸阳目前基于我们此次统计数据，新房近2年大概流通近10万套（包含新房开盘已经销售的还在交房阶段，新房还在销售的），流通二手房1万多套（数据来源于网络目前已知的，存在误差）。

具体数据链接：
https://pan.baidu.com/s/1Z9o4LY4hmm5pS_rRoFKPCQ
提取码：4s73 （作为休闲阅读的参考，数据有误差）

我们是盗墓小队调研组，基于互联网已知数据作为统计分析，后期在房屋系列文章中，我们会陆续为大家分享更多。

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三水余灬良

好，很好，非常好！