北京楼市：南面有价值的房产集中在这里！

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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：星爷你好，本人首套首贷，预算700w，在复兴门地铁站附近上班，不考虑学区，想要买一套自住且保值的房子，您有推荐吗？谢谢！
回答：你好，一般来说有两种选择：
① 次新房，这类房产居住体验还是不错的，不过基本上属于南面，北面太贵了。南面有价值的房产，主要集中在丽泽-草桥-公益西桥板块，比如你可以看看保利百合、益丰苑等，或者公益西桥附近的各自园。
② 老社区，比如海淀，如果环境还可以的话，升值性其实也是不错的。比如可以看看彩电小区、水科院之类的。
你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京捡漏房源每日汇总》
2、提问：您好，您觉得有必要为了未来的学区需要，减少置换次数，近几年就置换到东西城保值性较好的小区吗？目前还没有要小孩的打算，预算800左右，麻烦您帮忙分析一下，谢谢
回答：你好，理论上来说，能减少置换次数就减少置换次数，毕竟置换是有成本的，而且置换的时候也比较煎熬，踩不准节点的话还闹心的。最好是能买一个东西城的带点儿学区或者学区溢价比较小的次新房，升值性好，比较安全，也有一个东西城学籍保底。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京捡漏房源每日汇总》
3、提问：京爷，望京的大西洋新城小区位置好密度低，不过也有20多年了，还能算次新小区吗？有不少6层不带电梯的楼，户型很好的3居，这种适合买吗，以后保值情况如何呢？
回答: 你好，一般来说，05年左右的小区被认为是次新小区。大西洋新城这个小区，当年热度比较高，但近些年似乎有些衰弱，升值性属于跟着大盘的类型，并不算突出。所以我的看法是，自住还是可以的，但纯投资可能不是太适合。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：京爷您好，因为看中了边上有商场，九龙山这边风度柏林、东方雅苑和朝青板块青年汇，华纺易城相比，哪的两居室未来潜力更大一些？三居室朝青朝阳雅筑，和国美第一城3号院相比，如果预算都能买到，从未来潜力上，是不是选择国美3号院更好？谢谢
回答：你好，这几个小区升值性都属于还可以的，很多时候相差不大，相对来说青年汇可能会稀缺一些，毕竟属于热点板块的地铁次新上车盘，关注度高，可替代性差，所以升值爆发性很强。是的，国美第一城3号院表现相对强一些。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：京爷您好！请问海淀的法华寺小区怎么样您了解吗？院里就两栋楼，不知道楼体质量、小区管理和升值潜力这些都怎么样？
回答：你好，以前在这边工作生活过，小区体量太小，居住体验相对一般，停车实在太不容易了，我认为这个小区地处海淀，保值性倒是还可以，升值性不是太突出，当然这跟出房量少也有关系
6、提问：请问，预算1700以内，奔中关村三小学区，在万柳买房，兼顾居住，考虑单选小区，是选碧水云天、康桥的中小两居，还是新起点嘉园里的大两居或者三居？
回答：你好，这几个小区倒是都还可以，流动性和升值性都不错，适合自住+升值+上学。相对来说，碧水云天、康桥属于典型的品质次新盘，品质和环境都不错，而新起点嘉园则相对差一些：小区密度相对大一些、乱点儿。所以也体现保值性上：碧水云天、康桥更抗跌，而新起点嘉园的抗跌性稍微差一些。如果两居，那考虑碧水云天、康桥；如果确实想要三居，那新起点嘉园也是可以考虑的。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
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