一文看懂“从价计征”房产税

精神病院王主任

公司以出让方式取得一块土地使用权，并委托建筑公司在上面建造一栋办公楼，工程项目就快完工了，财务小王有点苦恼，听说工程验收的第二个月就要开始交房产税，这还没搬进去也要交吗？如果要交，应该怎么算呢？有什么要注意的涉税问题吗？
这么多个小问号，小编今天逐个来分析分析~

房产税什么时候交？

问题 1：已办验收手续，还没有投入使用，不需要交房产税？

委托施工企业建设的房屋，即使房产未实际投入使用，也要在办理验收手续次月起确认纳税义务，缴纳房产税。
问题 2：未办理验收手续，已投入使用，不需要交房产税？

如果房产在验收前就已经交付使用，或者对外出租、出借，那么企业在开始使用的次月起就要申报缴纳房产税。
依据：财税地字[1986]8 号第十九条


房产税怎么交 ？

记住一个公式：房产税=房屋原值*（1-10%~30%）*1.2%

其中，10%~30%的扣除比例具体由省、自治区、直辖市人民政府规定，接下来只要确定房产原值就可以算出企业应交的房产税。
问题 1：房产原值是否包括地价？

企业为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，都应计入房产原值。如果宗地容积率＜0.5（宗地容积率＝建筑面积/土地面积），应计入房产原值的地价=2*房产建筑面积*单位面积地价。
举个例子，假设 A 公司取得土地面积 1000 ㎡，支付地价 2000 万，房屋建筑面积 300㎡，宗地容积率为 0.3＜0.5，此时应按房产建筑面积的 2 倍计算地价。计入房产原值的地价=300*2*20000=1200 万元
依据：财税[2010]121 号第三条


问题 2：哪些在建工程转固后应计入房产原值？ 首先，需要清楚房产税的应税对象，包括：
1.房屋主体（含地下建筑物）
2.以房屋为载体，不可分割、不能随意移动的附属设备和配套设施，如房屋照明、消防设备、中央空调、各种管线、智能化楼宇设备等
3.施工过程发生的共同费用，如前期工程设计费、方案编制费、监测费等，应分摊计入应税房产的建造价值缴纳房产税
4.其他独立于房屋之外的建筑物，例如道路、绿化、围墙、室外篮球场等，不需要计入房屋原值，建议单独结转固定资产，按资产报价单独核算，在计缴房产税时剔除。
依据：财税地字[1987]3 号第一条、第二条、财税[2005]181 号

问题 3：更换房屋附属设备、配套设施，需要调整房产原值？

按新设备价值计入房产原值，可对应扣减原来旧设备价值，对于易损坏、需要经常更换的零配件，更新后可不再计入房产原值。
依据：国税发[2005]173 号第二条


问题 4：什么情形下可免征房产税？

房屋大修理（房屋连续停用半年以上）期间免征房产税，企业应向税局报税相关证明材料，如房屋产权证明、房产原值、大修原因、起止时间等资料，自行计算扣除免征税额。毁损房屋、危险房屋停止使用后，可免征房产税，企业需提供房屋毁损鉴定等证明材料向税务机关备案。 依据：国税函[2004]839 号、财税地[1986]8 号第十六条