2021年民法典房产新规，超详细解读，看这篇就够了！

admin

Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房、吉象屋。（广州买房交流群，添加：xw-009009，备注知乎）
最近关于民法典的讨论可以说是沸沸扬扬了，秃头米身边的朋友圈几乎都在讨论这部历时5年编纂，总字数逾10万字，几乎囊括所有民事行为，覆盖社会生活方方面面的“法律全书”。

这部堪称社会主义百科全书的民法典，里面的内容包括有：离婚需要30天冷静期、农村开始禁止索要彩礼、高空抛物的责任明确等等。

作为房产关注者，我们的粉丝也很好奇这部民法典究竟会给房产方面带来什么影响，它对于房产方面的新规定具体都有哪些，是如何实施的呢？



今天，秃头米跟大家盘一盘，民法典中涉及到房产的内容，还有政策解读。

#“ 2021年民法典相关房屋新规房屋买卖必要新规政策解读

① 房子70年产权，届满自动续期
② 婚前父母帮买房，属于个人财产
③ 小区共有部分收益，归业主所有
④ 侄子侄女可继承叔伯遗产
⑤ 房子不解除抵押，可直接过户
⑥ 买二手房，别要有居住权的房子
⑦ 买房找中介，不能跳单，要付报酬
⑧ 未经授权，给孩子买房，可以
⑨ 未经同意，替孩子买房，不行
⑩ 出嫁的女儿，享有平等的财产继承权
⑪ 妻子有权，要求小三归还所有财产
⑫ 胎儿有继承权，遗产分割保留份额
⑬ 不尽孝者少分或不分遗产
⑭ 城镇户口子女，能继承农村父母房子
⑮ 因卖方原因，房子无法过户的，买房有权解除合同

《民法典》关于小区物业还有以下几个规定高空抛物，物业也有责任不得断水断电催缴物业费半数业主以上同意就可换物业
对于社会普遍关注的住房与居住问题，民法典改动不小，买房、租房、售房日常，都有了新规定。如果不熟悉相应的法律，就可能会给购房带来巨大风险产生重大影响。

以上15项是民法典给房产板块带来的改变，其中有几个点是要特别注意的，下面我们将就部分规定深度解读一下，让我们一条条往下看：



图源：网络

01新增房屋“居住权”



啥是居住权？

2021年，如果你不知道什么是居住权，买二手房可能会吃大亏。

民法典第366条规定：房主可以根据约定/遗嘱，为名下的房子给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅享有占有和使用权利。

举个栗子：秃头米买了一套500万的房子，但是房主熊猫给这套房子设立了居住权人--自己的妻子侠侣，秃头米买完房之后发现侠侣还住在这套房子里，秃头米可以赶侠侣走吗？

答案是：不能。

再举个栗子：秃头米还有一套房子为自己的丈夫大番薯设立了居住权，当秃头米的女儿小肥米继承这套房子后，知道大番薯并不是自己的亲生父亲，她可以赶小番薯走吗？

答案同样是：不能。

当然了，这个“居住权”是民法典后的新规定，2021年1月1日前交易的房子，都是没有设立居住权的。关于“居住权”的问题以后有没有可能变更秃头米也说不准，不过稳打稳扎，买二手房还是千万不要买设立了居住权的房子，以免引起纠纷。

居住权设立的初衷，是让一些只有一套房的人，或者不想卖掉房子的人，可以通过单独转让居住权的方式获得收益。但居住权的确可能引起一些不必要的麻烦，所以买家朋友们，在买房的时候一定问清楚中介和业主。

02住宅70年到期后自动续费，费用待定



关于这个住宅70年产权的问题，也是秃头米从业这么多年，被客户问得最多的问题之一。

“房子产权仅仅剩下40年还买是不是不划算？”“房子产权到期怎么办？”“房子产权到期是不是房子就会被国家回收啦？如果不回收的话要办什么手续，要交什么钱呀？”

在民法典颁布之前，很多朋友都不太了解这个房子的产权问题，以至对一些楼龄比较旧的房子产生一些不必要的误会。

不过，民法典对房子产权这个问题也明确了，根据2021年新规，住宅70年产权到期后，可以自动续期，不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。

不过，需要注意的是，续期费用目前尚没有明细出台。其次，商办40年产权到期后是否可续期，目前没有明文规定。所以，购买商办一定要注意土地剩余年限。

03房产可带抵押出售

第三点也就是文章开头截图中粉丝提出疑问的点，关于这个房子出售是否可以不解除抵押直接过户的问题。

民法典第406条规定：设立抵押的房子可以出售，抵押权跟着房子

有买卖过房子或者了解房产交易的朋友都知道，在这之前呢，我们买卖在银行中抵押的房产必须先缴清全款，解押后才能过户。

不过2021年民法典新规规定，在押房产可直接交易并过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意。

老实说，规定是这么规定的，但是实际操作起来到底能不能带着抵押过户，秃头米也不是太清楚，目前身边还没有朋友试过。不过话说回来，如果房产过户不需要先解除抵押的话，估计垫资公司也要毙掉一大批。

提醒大家注意一下，银行依然具有这套房子的抵押权，如果过户后不及时偿还银行贷款，银行依然有权申请处置这套房产。

04妻子有权对小三追回财产

狗血剧情的电视剧看不少了，不过现实生活中，比电视剧还狗血的情节也不少。作为女性，必要时候也要拿起法律武器捍卫自己的正当权益。



根据《民法典》规定，婚姻期间，丈夫背着妻子在外面给小三买车买房，侵害了妻子对共同财产的平等处理权，妻子可以通过两种方式维权：



1、起诉小三，认定赠予行为无效，要求小三返还财产。
2、起诉丈夫离婚，并且要求丈夫净身出户，因为丈夫行为属于转移夫妻共同财产行为，离婚时丈夫必然少分或者不分财产。

全职妈妈如果离婚，可以请求另一方进行补偿。

举个栗子：大番薯在婚姻期间出轨了，还给小三另外买了房子，那么作为妻子的秃头米该如何维权呢？

第一：秃头米作为妻子可以起诉小三认定赠与行为无效（因为大番薯侵害了妻子对共同财产的平等处理权），并且要求小三返还财产。

或者，秃头米可以选择起诉大番薯，并且要求作为丈夫的大番薯净身出户。

因为大番薯作为丈夫，他的这种行为已经对妻子的权利造成了损害，离婚时必然可以少分或者不分财产。



但是这些天，我们又在讨论一个问题....

假如大番薯出轨了，但是他没有给小三买房，只是给她设立居住权，那秃头米作为妻子能不能把小三赶走呢？

我们得出的结论是，居住权的设立是需要产权人许可的，如果是夫妻共同财产，丈夫是不能擅自设立的，除非那是丈夫婚前一人买的房子，产权仅归丈夫一人所有，当然，秃头米对这种可耻的行为表示强烈的谴责哈！

05客户跳单仍要支付中介费

民法典第965条规定：委托人在接受中介服务后，利用中介提供的交易机会/媒介服务，绕开中介直接签订合同，应当向中介支付报酬。

跳单，是房产中介行业绕不开的话题，“如果你还没遇到，只能说明你干的时间还不够长”

秃头米在以前传统中介行业干的时候，就经常碰到客户跳单的事情，甚至还有客户，在我们无数次辛勤带看准备成交的时候，为了省中介费，Ta自己摸门上去找了业主，私下跳过我们成交了。



当时我们就很苦恼很愤懑，为什么没有相关法律法规维护一下我们中介人员的权益。而此法条的颁布也大大宽慰了许多房屋中介们的心。

拿我们吉象屋举例子，在促成一单房屋交易成交的过程中，我们要给客户做方案，24X7小时随传随到带客户看房子，看完房子我们还得费尽口舌跟业主洽谈价格。你看到的可能是最后一次成交的场面，但殊不知为了这一次的成交，我们为了给客户找到最好的房子来来回回跑了多少次，熬了多少夜。

当然，我们也希望客户能够以心换心，开诚布公地和经纪人们沟通，对服务不满意可以投诉，可以换人，但不要一“跳”了之，伤了人心。

好啦，以上就是秃头米为大家整理的《民法典》在房产方面的相关新规了，希望大家多多了解避免踩雷。在受到侵犯的时候能拿起法律的武器，保障自身的权益！

如果有什么关于房产的问题，欢迎评论区留言讨论哦～