2023年，房产的做法与吃法。

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原创作者：毛毛（个人微信号：LFW2019711）
微信公众号：毛小毛楼视角（ID：ML623082742）

2023年，将是可以载入史册的一年；经1月至2月期间，各城市房价不同程度量价齐升回暖后，时至2023年2月末，我要告诉大家的是：楼市，又再次不负大众所望的站起来了。

今年，注定是国内经济增速大回暖之年，更是全国基建提速和房价回暖上扬之年。这一点客观事实，你可能会难以接受，但我还是必须要说。事实再次打脸证明，国内就没有救不起来的市，只有未出台的政策。
在此，也奉劝下期盼国内房价崩塌的聪明人，赶紧醒醒付出行动，别再做梦了。
楼市回暖之年，以下2023年的重点，请务必用心领会：
①
2月20日，证‮会监连夜‬宣布：

启动不‮产动‬私‮投募‬资基‮试金‬点，支持‮动不‬产市‮平场‬稳健康‬发展。

2023年2月24日央行发布:

一些领域金融风险恐加快暴露。一是流动性收紧加剧金融市场的调整，带动资产价格大幅波动，养老金、保险公司、对冲基金等非银行金融机构压力加大，部分财务状况较差的市场主体面临冲击。二是美联储加息加速避险资金回流美国，其他国家特别是发展中经济体的资本流出压力上升。三是强势美元与本国经济前景恶化压力叠加，一些美元债务负担较重的新兴市场经济体偿债能力面临考验。

同日，中国人民银行、银行保险监督管理委员会计划出台“金融17条”，其中主要重点有四：

1. 支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。2. 鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。3. 支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。4. 对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。

以上，是今年2月下旬期间，高层对楼市的重要政策。在我上篇文章{昆明量价双涨，该如何买卖？}中说过，央行公布的1月末M2同比增长12.6%，就现目前宏观来看，2023年这波货币洪流之水的流向已基本定向，那便是接着基建和刺激消费。
没有说废话的习惯，不详细逐条解读，直接说本质和结论：
个人愚见，无论是2月20日的政策，还是24日的两条提法，其主要最终导向有三：一是关掉实体以外的其它水龙头，并明确昭告天下房产具备投资属性，也就是接着兜底房地产市场稳定；二是松绑房企融资端，间接性扩宽房企融资渠道；三是为以后土地财政，安全转换税收财政做足功夫。
一句话总结就是：三稳的同时，为以后的土地财政顺利转接到税收财政做好铺垫！
这句重点，不光早在“共同富裕”篇章之时多次说过，在近期2023年1月21日原创文{2022年复盘，房产投资心法与人生感悟！}重点说过。
影响几何？在此就不再赘述，不知道的粉友请回头翻阅我历史文即可。
②
在2023年的此轮回暖行情中，回暖速度最快，幅度最大的便是成都和苏州两个二线城市，没有之一。
这轮救市成功后二线领跑，其实我个人是能理解的，也不觉得新奇；因为我早在2022年4月18日和2022年5月2日两篇原创文章{昆明25条楼市刺激政策，对房价影响几何？}和{楼市下半场，房产红利在何方？}中两次提醒过了。
随超大城和一线城镇化的推进和饱和，当彻底进入二手房存量市场时；未来更多的房产红利属于强弱二线或省会中心城市。
这两句话，就如同我2020年时首个发声提醒大家，房子会理性回归居住属性一样；我敢说，我应该是所有房产媒体当中，最早发声提醒诸位的。如今，时间和楼市客观规律均已验证了这一切。
废话此段，虽是想着表现下自我，但更重要的则是想告诉大家，即便已是后知后觉，但该结合当下市场行情，放下你的浮躁心态与功利之心，回头好好领悟下曾经无法看懂的大势和方向。
以上这两点，往后则会更加明显，请拭目以待静看表演吧！
③
2月20号，央行公布了新一轮5年期LPR为4.3%；于是，昆明多中介和半吊子玩家大肆宣扬房贷利率上调了，让你赶紧买房。
负责任的告诉你，截至目前为止，昆明首套执行利率仍是3.95%，利率并没有上调。
若恰巧不幸，你朋友圈就有此人，赶紧说声拜拜，然后拉黑。
④
近期，网上对楼市回暖的看法大致分为两种：第一种是悲观派，认为目前的回暖，是楼市回光返照之象，之后彻底崩塌；第二种则是乐观派，认为是阳光普涨的大牛之象。
就昆明行情而言，在过去的1月和2月中，二手房和新房成交量均直线上升，主要是因为刚性需求压制了三年之久，以及防疫政策的突然转向所致。而非真正的大行情所致。

个人浅见，要么是不懂装懂，要么是话没到点子上。昆明二月至三月中旬左右，2月新房成交量井喷上涨的行情，将会暂时降温回归正轨，特别是刚需楼盘。
回温后，并非是回光返照一蹶不振；而是宏观政策面仍会继续发力，接着刺激刚需和二改以及纯改善上场表演。短暂回温行情持续到5月份前后，将会开启一波螺旋上升的慢牛；此时，都还只是开胃前菜而已。
还是重申下我2022年说了多次的老话：此轮行情，绝不会亚于2020年的小周期！
所以，没上车的莫要着急焦躁，眼观六路耳听八方，抓紧时间好好选对片区和房子，比什么都重要；已上车的朋友也无需担心站岗，房价已不会再下探只会上扬。
⑤
春节过后，提前还贷潮风起云涌，其主要原因是有二：一是因为库存BP加点太高，现在BP加点基数不涨反降，从而导致加点高的朋友，有种被割韭菜的心痛；二是因为不懂楼市规律和宏观调控，对未来房价上涨毫无信心，想及时止损。
于是各银行存款再次暴增，银行手忙脚乱，多家银行预约提前还款人数，已排到6月份后。
这里，主要提醒下三类人：
一是计划先卖后买，要做无缝连接置换的朋友，现在提前还贷时间和尾款到账时间拉长，请合理计划把控好买卖时间节点，不要再搞出买房烂尾楼后，又跑来找我帮忙收拾残局。
只要买入手头资金不够，决定先卖后买的，最好是赶紧提前预约还款赎证了，以免耽误买入的置换计划。
二是警醒预算不多，计划买入二手房的房产小白们；尽量不要给原房主垫资赎证，风险很大。除非，你有能完全掌控中介和卖家的能力，而且要上家给的价格足够笋。
不然，在这乱世之中，很可能下个钱房两失之人便是你，切记！
三是不置换，却又占了高杠杆的朋友，建议等观望至3月大会后再决定。在国内是人民利益至上，而今年房价回暖和上扬都已是必然之举，再加之三月大会召开在即，万一提前还款后，不光是房价涨了还天下大赦。
那个时候，请想想用什么来对抗通胀和物价房价上涨，你手中为数不多的现金吗？
⑥
2021至2022两年时间里，全国楼市已遍地哀嚎；此轮熊市，就是房产优劣的照妖镜，优质资产逆势而上，劣质资产顺势而下跌无可跌。
2023年虽房价回暖，但切记县级城市除纯自住外，其它都不要买，千万莫要被一时的假象所蒙骗。比如，近期成交量火上热搜的旅游之地版纳。
相反，若你在这类城市有闲置资产，则需要借势而出，赶紧做资产升级；不然，等到三年之痒逐步缓和之时，将会是原形毕露之日。
因为县级城市人口被中心城市虹吸，未来能创造价值和生产力的青年才俊外流等问题，都并非是县级城市的房价昙花一现便能阻挡的。
这一点，包括昆明的硬伤和远郊资产都是如此，请拭目以待！
⑦
回顾此轮熊市尾，个人觉得最良心的一句话便是，在2022年10月3号发布原创{楼市力度再度加码，利好即将见底！}文章中的：根据时间节点来看，在2022年下半年第四季度中大会结束后，基本就是政策的底部，也是中心省会城市买入的最佳窗口期。
那时对比此刻，利率最低、二手房东心态炸裂、新房价格最低、放款只需三天。
⑧
无论调控也好，货币洪流也罢；世人皆有个陋习，就是当已无力改变事物现状时，便找诸多理由自我安慰，以此来掩饰内心深处的不安与受挫的自信。
这一点，我也一样！
可事实却是，你越是逃避，越无法接纳的教训或事物、越自欺欺人，离进步反而就会越远。
逃避和掩饰，都是没有用的。学会尝试着去接受、总结、改变，并付诸行动，才能做到与时俱进不断成长。
在楼市里，想获取有参考价值的买房实操，途径只有三个：一是真金白银的输过；二是亲眼看别人被坑过；三是跟着被坑过，但仍然能长年累月继续玩下去的玩家。除此之外，别无它法。

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此文完！





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