房产继承过户有哪几种方式？涉及哪些税费？

孤鸿俊

【1】房产是中国家庭财产继承中最看重的财产种类
《说文解字》中解释说：家，居也。房产是家的实物载体，是安身立命之所，寄托着人们对幸福生活的期盼。房产也往往是家庭中价值最大的财产。房产的购置、分配、传承牵动着一家人的利益乃至每个人未来的生活。遗产继承中，房产继承往往成为争议焦点。房产继承过户所需要的手续自然也最复杂。


【2】房产继承过户的三种方式
第一种：持继承权公证书办理房产过户
房产继承人或受赠人去公证处办理继承权公证书，持继承权公证书等材料办理房产过户。
第二种：持法院生效文书办理房产过户
房产继承人或受赠人向法院提起诉讼，法院出具继承的调解书或判决书，持法院调解书或判决书办理房产过户。
第三种：继承人或受赠人自行准备材料办理房产过户
2016年7月5日司法部废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》。从此以后，房屋登记管理部门也接受继承人或受赠人自行准备材料直接办理房产过户。此时，相当于房屋登记管理部门的工作人员承担了公证员或法官的审查义务。


【3】继承人或受赠人自行办理房产过户需准备哪些材料？
以上海为例。根据上海市自然资源确权登记局下发的《未提交公证文书或者生效法律文书及遗产管理人办理继承、受遗赠转移登记的试行规则》：

2.1 继承人或者受遗赠人以及相关当事人无法提交公证文书或者生效法律文书的，应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；
（二）全部继承人、受遗赠人的身份证明（复印件）；
（三）不动产权属证书（原件）；
（四）确定全部法定继承人基本情况表（原件）；
（五）被继承人或者遗赠人的死亡证明材料，可以是医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明死亡具体时间的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；死亡公证书；其他能够证明被继承人或者遗赠人已死亡的材料（原件）；
（六）被继承人或者遗赠人的婚姻状况证明，可以是单身情况说明书、结婚证、婚姻登记档案、离婚证、民事判决书、调解书、离婚证明（复印件）；
（七）被继承人或者遗赠人的亲属关系证明和户籍证明，其中，被继承人或者遗赠人的亲属关系证明可以是被继承人或者遗赠人生前所在单位人事部门、户籍所在地街道办事处或者乡镇政府出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等（原件）；
（八）全部法定继承人与被继承人之间的亲属关系证明，可以是户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明、亲属关系公证书，公安机关以及村委会、居委会、继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等（原件）；
（九）被继承人或者遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议（复印件）；
（十）生效的遗嘱或者遗赠扶养协议（复印件）；
（十一）继承人或者受遗赠人之间就继承或者受遗赠的不动产份额达成协议的，提交份额约定书（原件）；
（十二）继承人中有放弃继承的，应当提交经公证的放弃继承权声明书或者在登记事务机构现场签署放弃继承权声明书（原件）；
（十三）涉及遗赠的，受遗赠人应当至区登记事务机构现场签署受遗赠人已接受（放弃）遗赠不动产声明书（原件）；受遗赠人无法到场的，可以提交经公证的受遗赠人接受（或者放弃接受）遗赠声明书。全部法定继承人应当至区登记事务机构现场签署确认遗赠行为的声明（原件）；
（十四）地籍图（原件二份）；
（十五）房屋平面图（原件二份）；
（十六）契税完税证明（原件）；
2.2 遗产管理人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）能够证实其为遗产管理人的证明材料（原件），可以是已生效的判决书或者调解书，确定遗产管理人的公证文书，遗嘱或者推选遗产管理人的证明材料以及有关单位出具的遗产管理人的证明文件。
其中，遗产管理人的证明材料为已生效的判决书或者调解书的，有关单位出具的遗产管理人的证明文件，申请人可免于提交本试行规则第2.1条第（六）至（十一）项的申请材料；遗产管理人的证明材料为确定遗产管理人的公证文书或者遗嘱的，应当由全部继承人共同到区登记事务机构查验该公证文书或者确认该遗嘱；遗产管理人的证明材料为遗产管理人推选书的，应当由全部继承人共同到登记事务机构现场核实并签名，或者提交经公证的遗产管理人推选书，经公证的遗产管理人推选书应当由全部继承人共同到不动产所在地的登记事务机构进行查验或者签署确认声明。
（二）遗产管理人的身份证明（复印件）。
2.3 继承人已死亡的，转继承人参照上述要求提供材料，并提交转继承人享有继承权的证明文件。
2.4 涉及代位继承的，还需要提交代位继承人享有被代位继承人继承权的证明文件。

【4】房产继承涉及哪些税费？
1.房管局收取房产登记费：住宅80元/件，非住宅550元/件。
2.房产继承免征个人所得税
财政部、税务总局《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（公告2019年第74号）规定依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人不征收个人所得税。具体内容如下：

　　二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
　　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。

3.房产继承免征增值税
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定，下列项目免征增值税：（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
4.房产继承中的契税
房产继承是否征收契税，需区分房产继承人是否为“法定继承人”。《中华人民共和国契税法》规定法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税。“法定继承人”是谁？根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条规定，法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。法定继承人继承房屋免征契税，非法定继承人，按照房屋市场价格征收3%-5%的契税（契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。目前实操中地方适用契税税率一般为3%）。
需要特别提醒的是，孙子女、外孙子女并不是法定继承人，祖父母或外祖父母立遗嘱将房产给孙子女或外孙子女，孙子女或外孙子女办理房产过户时需要依法缴纳契税。
举例：
北京的王老先生立遗嘱将一套价值1000万元的房屋留给孙女。王老先生身故后，孙女依照遗嘱获得房屋，但办理房产过户手续需要先缴纳30万元契税。为了孙女顺利取得房屋，提前准备这笔税费就非常必要。如果王老先生生前配置了终身寿险产品，保额100万元，指定孙女为受益人。在王老先生身故后，孙女办理保单理赔得到100万元保险金。该保险金是健康流动性良好的资金，可以用于缴纳房屋过户的契税，帮助孙女顺利得到房屋。

《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日起施行）
第六条第一款：有下列情形之一的，免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

5.房产继承免征土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

总结：房产继承涉及的税费如下图：


【注】遗嘱中指定接收遗产的人是法定继承人（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）的，为遗嘱继承；遗嘱中指定接收遗产的人是非法定继承人（如孙子女、外孙子女，侄女、朋友、保姆等）的，为遗赠。
房产继承过户的三种方式是持继承权公证书办理、持法院生效文书办理、继承人或受赠人自行准备材料办理。房产继承免增值税、个人所得税、土地增值税，契税，特例是通过遗赠取得房屋需缴纳契税。继承材料早准备，遗赠税费早规划，房产继承更顺利。
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