房屋买卖合同网签备案全流程归纳（附4月新规）

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编者按：
房屋买卖合同网签备案，实际上是合同备案的一种特殊形式，可以让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。本文：

• 对房屋买卖合同网签具体操作进行梳理
  
• 对房屋买卖合同网签备案效力作出分析
  
• 分步骤列出商品房网签查询方式
  
• 对商品房网签备案相关规定予以整理（含4月新规）
  

本文为《标准合同课》第4单元“各类合同形式 需审批/登记/备案合同”扩展知识点。
01 房屋买卖合同网签的含义

根据《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）附件——房屋网签备案业务操作规范：
房屋买卖合同网签备案，是买卖双方当事人，通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同，并进行备案的事项。是房屋交易的重要环节。
用户可根据备案号对合同进行查询。因此，网签备案可以让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。
02 房屋买卖合同网签的具体操作


根据住建部2020年3月26日发布的《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号），可将房屋网签备案基本流程总结如下：

1. 备案办理主体

• 新建商品房网签备案，由房地产开发企业办理。
  
• 存量房网签备案，通过房地产经纪机构成交的，由房地产经纪机构办理。
  
• 存量房网签备案，通过买卖双方当事人自行成交的，由双方当事人办理。
  
• 金融机构提供贷款的，宜由金融机构办理。
  

也就是说，新开发商品房和存量房（二手房），都是可以办理网签备案的。
2. 备案办理机构
经网签备案系统注册的房地产开发企业、房地产经纪机构、金融机构等可通过市、县住房和城乡建设部门提供的网签备案端口办理，让当事人就近办理、当场办结。
买卖双方当事人自行成交存量房的，双方当事人可通过互联网或手机应用软件（APP）登录网签备案系统，也可通过房地产交易中心等政务服务大厅窗口办理网签备案。
3. 备案核验
（1）提交材料：新建商品房网签备案，需提交买受人身份证明。存量房网签备案，需提交买卖双方当事人身份证明。通过信息共享未获得房屋产权信息的，还需提交房屋权属证书。
（2）核验方式：通过信息共享等方式获取核验所需信息，完成交易主体和房源信息自动核验。
（3）办理时限：即时自动核验。
（4）核验要求：属于以下情形的，无法通过网签备案，也就不能获得合同备案编码。

• 买受人：属于失信被执行人；属于限制购买房屋的保障对象；属于实施限购城市（县）的限购对象；属于不具备购房资格的境外机构或个人；或属于其他依法依规限制购买情形。
  
• 出售人：出售人不属于房屋所有权人；或属于限制民事行为能力的自然人。
  
• 交易房屋：未取得预售许可或现售备案的新建商品房；属于按政策限制转让的房屋；不满足上市交易条件的政策性住房；存在抵押、查封等限制交易情形的房屋；或其他依法依规限制转让情形。
  

4. 备案办理流程
第一步，录入合同。
房屋网签备案系统自动导入买卖双方当事人及房屋信息，当事人在线填写成交价格、付款方式、资金监管等合同其他基本信息，自动生成网签合同文本。
第二步，签章确认。
买卖双方当事人在打印出的网签合同上签章确认并将合同签章页上传至房屋网签备案系统。有条件的城市，可以采用电子签名（签章）技术，在网签备案系统中予以确认。
第三步，备案赋码。
核验通过的，完成网上签约即时备案，赋予合同备案编码。
第四步，网签备案信息载入楼盘表。
网签备案后，将合同备案编码、购房人基本信息、成交价格、付款方式、资金监管等房屋买卖合同网签备案信息载入楼盘表。
根据各地实际情况，各地房地产主管部门制定的房屋网签备案具体程序可能有所区别。
03 房屋买卖合同网签备案的效力

1. 法律效果
（1）房屋买卖合同是否网签备案，不影响合同本身效力。
网签备案是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

（2）房屋买卖合同网签不具备物权效力，房屋所有权并未移转。
在刘希波、邓杰再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2018）最高法民申350号]中，最高法认为：

从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
...商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。

（3）房屋买卖合同网签，尽管不具备物权效力，但可能作为法院裁判的依据。
在刘某诉赵某、王某房屋买卖合同纠纷案[(2011)二中民终字第17982号]中，北京市法院结合一房二卖合同纠纷审理实际和目前的法律规定，确立了以下规则：

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
(1)已经办理房屋所有权转移登记的；
(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以认定。
上述规则充分考虑了各项因素对于合同履行的影响力大小，作为一房二卖合同纠纷审理的指导依据，既具有正确性，也利于实现同案同判和司法统一。

2. 实际效果
经网签备案的房屋买卖合同，可以作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务等的依据。
在商品房预售交易中，买卖合同签订后网签备案是重要的程序之一。在网签备案完成后，房屋预告登记、抵押贷款等后续事宜方可进行。
从买方的角度，可以将网签备案作为一种风险防范措施。

• 对于一手房买卖，当然可以及时查询、催促网签备案，防止开发商“一房二卖”；
  
• 对于存量房（即二手房）买卖，特别是要过较长时间再交房的二手房交易，买方应主动事先设置、并积极推动办理网签备案手续，一旦备案，卖方就难以再次出售了，买方风险会小很多。
  

04 商品房网签的查询方式


网签信息在各地住建部网站都可查。
拿北京楼盘网签查询举例，查询流程：

• 进入「北京市住房和城乡建设委员会」官网；
  
• 点击「房屋管理」；
  
• 点击「房地产交易」版块；显示各类项目信息公示（例如预售住宅项目类、现售住宅项目类）。
  

• 进入信息公示界面后，点进任一楼盘名称，可看到详细楼盘表，具体到门牌号房屋所处状态。
  

05 商品房网签备案相关规定

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（针对商品房预售）

第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

2.《城市房地产开发经营管理条例》（针对商品房预售）

第二十六条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

3.《城市商品房预售管理办法》（针对商品房预售）

第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

4.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）

（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。
各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

5. 经国务院同意印发的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）
6.《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）
7. 《住房和城乡建设部办公厅关于印发全国房屋网签备案业务数据标准的通知》（建办房〔2020〕14号）
附： 备案流程图
以下为住建部于附件提供的各类商品房网签备案流程图：
（1）新建商品房买卖合同网签备案业务流程


（2）存量房买卖合同网签备案业务流程


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