买房，地段的选择（一）！

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1、选房秘籍（建议收藏）
如果是自住买房，在某个区域工作，生活，那看自己的需求就可以了。
如果是以投资为主，看重房产的保值与流通，那买房就成了一个技术活！
需要提前下功夫做功课。
需要了解一个城市未来的发展重点是哪，是买现在配套已经成熟的市中心地区周边，还是买有发展潜力的新城？
在北京，这些新城包括通州副中心、昌平、顺义、亦庄、大兴、房山。


为什么城市都热衷开发新城区
为什么很多城市都热衷开发新城区？一、几乎所有城市的老城区都受限于当时的规划水平，道路狭窄，随着时间的发展，空间上接近饱和，道路拥堵。一些配套设施可以更换，但空间的限制，影响城市的发展，因此，发展新城区是很多老城在空间上接近饱和的必然选择。二、老城区拆迁成本高，而郊区有大片大片的低成本土地可以开发使用，所以每个城区更倾向这种低成本高效率的方式推进城区的发展，另外，北京这样的历史文化名称，中心老城区处处是需要保护的文物保护单位 ，也会限制城市的发展。


三、老城区经过几十年的发展，产业、商业、教育、医疗等配套成熟，房价也越来越贵，但老城区可供出让的土地越来越少，没有空地也就没有发展的空间，老城区的房产升值对地方财政也没有贡献，只是让在老城区有多套住宅的居民享受了资产升值的好处，所以政府也更倾向于开发新城区。就算是北京这种超一级城市，土地出让金也都是一笔非常可观且不用交中央的收入。比如：2021年北京全年出让土地揽金1904.62亿，


在北京，不仅规划有城市副中心，还四面八方规划了5个平原新城。
那如何判断一个郊区是否能发展成为城市新的中心区呢？
我们梳理一下望京的发展历程。
望京的发展


望京，现在北京最炙手可热的板块，已经实事上成为了北京东北部最重要的中心城区。在1987年，为了给酒仙桥一带规划的电子工业区提供住宅和配套，北京市进行了望京新区规划方案竞赛。当时规划望京要打造成“多功能综合性新型城区”和“开放型新城”。1988年，规划开始实施，北京市城市建设综合开发总公司在这个区域开发了第一个居住小区，叫“花家地”。据说是因为这片土地原先是花椒地，所以名字就叫“花家地”。


也有人说这一片以前有不少北漂来北京的艺术家，叫“画家地”~花家地。90后代，望京是北京的睡城，主要是为解决酒仙桥电子城工人住宿问题。1997年，亚洲金融危机，很多韩国人为躲避金融危机影响，来中国创业与生活，主要聚集地就在望京，望京也因为韩国人高度聚集而闻名遐迩。2000年之后，随着望京科技园落成，三星和现代等许多韩国企业入驻望京，这吸引来了更多的韩国人来望京居住与生活。高峰时韩国人口占了望京地区人口三分之一，近20万左右韩国人生活在望京。2008年以后，金融危机让很多韩国人损失惨重，一些韩国人举家迁回韩国。有人会觉得望京会受到影响，但历史的车轮在这里拐了一个弯，望京在这以后开始了自己的快速发展。2009年，北京举办了大望京商务区的规划方案竞赛，规划用地面积约105公顷，当时SOM中标。望京商务区的规划使得望京从一个居住区向一个商务区转变。成为了北京最早的职住平衡的典范。


大望京商务区，是朝阳区十二五规划里“十大发展基地”之一，望京的地位得到了极大的提升。


此后，随着望京的建设发展，一大批国内外大型企业入驻望京，包括美团、阿里等这些互联网巨头。现在的望京是除海淀软件园外北京另一个互联网高科技企业集聚的板块。与海淀不同，望京地处朝阳，还有着朝阳的时尚感，产业也更多元，活力十足。现在的望京是朝阳区的明星。


有规划就有未来吗？
我们看望京的发展，离不开高瞻远瞩的规划，所以，看政策的规划文件就很重要，那是不是只要有好的规划，就一定能发展起来？
我们还是拿朝阳区来举例。朝阳十一五末，朝阳地区生产总值2618亿元，区级财政收入约233.8亿。当时是全北京最有钱的区，有着非常好的财力基础。十二五规划成就了望京，那同期十大发展基地，其它的发展基地现在如何？十大发展基地，第九是望京，第八与第十是啥？咱们也拉出来看一下。






没错，就是现在的东坝北区！
现在哥俩二合一，成为金盏国际合作服务区。
十多年过去了，我们看地图，合作服务区现在还是这个样子！和望京已经不可同日而语。


当然，从长长长期看东坝北还是有发展的。


我们再看垡头环渤海总部商务基地现在的情况！这是北京财力最厚实的朝阳区。
朝阳区的发展脉络


研究板块首先要看一个城区的发展脉络，在朝阳区的发展过程中有二条黄金大动脉，一条是长安街及沿长线，另一条是首都机场高速！
也因为有这两条黄金大动脉，朝阳区几乎是躺赢。
现在北京重点发展副中心，朝阳区在核心区与副中心之间，占尽了地利。
我们先说首都机场高速公路，这是连接北京市区和北京首都国际机场的高速公路。
全程19公里，共有8个出口，1993年首次通车是北京第一条高速公路。
朝阳区CBD、望京、第一、第二、第三使馆区都受利于机场高速的辐射。
上世纪80年代，中国改革开放，最重要的就是吸引外资！
随着中国改革开放的逐步深化，外资对国内的经济发展起着重要作用。
北京作为全国对外开放的重要窗口，具备吸引外资的先天优势 。
其中，朝阳区又地处核心区与机场之间，占尽了地利的优势。


国贸一带以前叫“大北窑”，因为侵华日军曾经在此建窑烧砖。
1978年，中国开始改革开放。当时几位外经贸部的领导提出，要在北京建一个“中国国际贸易中心”。


因为临核心区，又位于长安街沿长线，中国国际贸易中心就选址在了大北窑这一带。1984年国贸中心一期开始建设，设计方是日本株式会社日建设计。1990年，国贸中心建成开始运营。它的写字楼抢占了京城写字楼市场30%的份额，大北窑地带一下子集中了60%以上的外商驻京机构。国贸的建设成了北京涉外办公招商的重要一个标志。国贸中心一期建成运营两年后，也就是在1992年左右，北京才在《北京城市总体规划（1991-2010年）》中，正式提出要建设多功能商务中心区。
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1、北京商务中心区
2021年CBD功能区营业收入首次迈过2万亿元大关，成为北京最重要的功能区之一。
朝阳区原先叫东郊区，顾名思义，朝阳区就是一个郊区，但随着北京的经济发展，今天的朝阳区已经是北京城六区之一！
其中随CBD、望京等崛起的新城区已经部分超越了原老城区的繁华！


这些板块内的一些次新小区的房价也超过了老城区。


市区与郊区的区别？
一、人口密度不同




郊区一般人口密度会很低，而市区则人口密度要高很多。
二、交通配套不同


市区的交通配套比郊区更便捷，种类更丰富，比如，四环内地铁密度比郊区大的多。三、商业配套不同相比学校、医疗这种配套，商业配套要娇气的多，如果没有一定的人群密度度与购买力很难支持起大型的区域级的商业综合体。
《北京市商业消费空间布局专项规划（草案）》近期刚刚公示。

国际体验区4个：


城市级消费中心29个：


市区与郊区的商业体量、丰富度差别比较大！










四、范围不同郊区是城区的外围地带，市区是一个城市各种配套比较集聚的区域。也有原先是郊区但随着城市的发展逐步发展成新城区的，比如：望京，经开区。北京副中心与5大平原新城，规划拟打造成北京新的城市中心城区，带动城市的更新与发展，
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1、发挥经开区龙头作用......新城南行动计划
五、建筑类型不同
市区土地资源紧张，建筑一般都是高楼大厦，而郊区土地资源丰富，多是低矮建筑。


一个城市是由市区与郊区构成的，就算是海淀、朝阳、丰台这些行政上属于城六区的区域，也有很多实事上是城乡结合部或郊区的板块。
我们理解市区是较郊区繁华，配套更齐全，城市界面更规整，总之，就是占有城市资源的比例更多。
这里的资源包括：产业、教育、交通、商业、医疗、公园、体育设施、博物馆、展览馆等等。
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