【房产①】购买二手房的法律风险提示

啊毛

一、房屋产权不明晰
在二手房交易中，产权风险尤其重要，对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权风险的关键。
（一）房屋是否具有合法权证
1、能办证而未办证的房屋：可以进行合同交易，但是可能无法及时过户。
2、无法办证的房屋：
（1）违法建筑：禁止交易，买卖合同可能被确认无效。
（2）“小产权房”：房管部门未颁发产证，属于无法办证的合法建筑，同样存在合同无效的风险。
（二）房屋属于何种性质
1、商品房：可以自由交易。
2、房改房、已购公房：通常可以自由交易，需补交土地出让金。
3、保障性住房：符合当地政策才能交易，需补交土地出让金。
4、城市自建房：土地性质已是国有出让或划拨，可以自由交易，若是划拨用地则需补交土地出让金。
5、农村自建房：土地性质是集体所有的宅基地，只能在农村集体组织成员之间交易。
（三）房屋权利人是否都同意出售
1、产权多人共有：需要取得产权证上记载的全部共有人的同意。
2、产权夫妻共有：无论房屋登记在夫妻一方还是双方名下，都要求夫妻二人在买卖合同上签字；如果卖方声称自己是单身，应当要求其出具书面声明，并约定违约责任。
3、产权继承人共有：可要求卖方出具公证书等证明材料，要求全部继承人共同签约。
二、限售、限购、限贷政策的影响
近年来各地政府陆续出台了以限售、限购、限贷为主要内容的房地产调控政策，交易前需要认真了解和研究政策，避免合同履行的政策性障碍。
1、交易房产在限售期内：不允许过户。
2、购房者不具备购房资格：无法取得产权。
3、购房者不具备住房按揭贷款资格：无法获得银行贷款。（“认房又认贷”，首次购房的贷款首付比例和利率最为优惠。）
三、交易受限制
房屋的产权状况是购买二手房的前提和基础，如果存在被抵押、被查封等情况，购房者在交易后可能无法顺利取得所有权。
1、查封：房屋被司法机关查封，解除查封前无法过户。
2、行政机关限制交易：最常见的是存在违建，被城管部门冻结产权，违建整改前无法过户。
3、抵押：卖方将房屋抵押给债权人，即使成功交易，仍然有抵押债权优先受偿的风险。
四、被炒房客套路
在二手房买卖过程中，某些“炒房客”会使用一些“套路”，刻意隐瞒交易价格，赚取差价，给买卖双方带来交易隐患和风险。
1、谨慎识别：不是房屋产权人或产权人的配偶、父母、子女等近亲属，而声称自己是产权人的亲友，能够代表产权人签约的卖家。
2、尽量避免：签订低定金、早交房、过长付款期且约定“指定第三方过户”或“全权委托公证”等条款的炒房合同。
五、户口和学位被占用
很多家长为了能让孩子顺利入学而购置学区房，却催生出相应纠纷。因此，有需求的买家一定要注意核实情况。
1、要求卖方出示户口簿核实交易房屋的落户情况，看是否有适龄儿童。
2、要求卖方书面承诺学位未占用，并约定违约责任。
3、还可一并约定学位占用是合同解除的条件。
六、税费不透明
不同的房屋情况，交易所需缴纳的税费差异很大，直接影响购房成本。
1、产权人是企业还是个人：企业名下房产交易的税费高于个人。
2、房屋购买年限：
满二：取得产权满两年，可免征增值税及附加。
满五唯一：取得产证满五年，产权人五年内无房产交易记录，产权人名下唯一住房，还可免征个税。
七、中介不尽责、不诚信
房屋买卖金额大、风险高、流程繁琐，委托中介机构提供居间服务日渐成为主流，但一些中介不尽责、不诚信反而增加了房屋交易风险。
1、尽量不委托以“独立从业者”自居的个人或者没有正规中介资质的机构。
2、对中介提供的有关房屋和产权人的信息要审慎对待，尽可能要求出具证明材料并通过多方渠道核实。

admin

很实用

冬天收获

顶顶更健康