房产丨房产的5种类型，7种投资方式

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5种类型，看清房产投资
房屋投资主要有住宅投资、写字楼投资、商店与购物中心投资等。很多家庭投资者都有一个疑问：到底投资哪种类型的房产才赚钱呢？
住宅房产投资
一般初入房地产投资领域或小型房产的家庭投资者，住宅型房产投资必定是首选。住宅型房产房源的类型包括以下3种。
(1) 普通商品住宅。一般单套建筑面积在140平方米以下，包括高档(电梯)公寓。
(2) 经济适用房。由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，包括部分拆迁安置用房、农迁房。
(3) 房改房。指享受国家房改优惠政策的住宅，含各类政策性住房。
由于近年来宏观调控政策提高了短期投资的首付比例和利率等要求，而对正常的长期投资行为不会有较大影响。因此，住宅型房产的投资者以长线投资为最佳选择。
商用房产投资
商用物业型投资的经济价值主要取决于销售额的大小，它可以反映商业地产的价格以及商业区的收益是否良好。商用房产可以根据以下3个方面进行投资。
(1) 商铺的销售能力分析。影响商铺销售能力的主要因素包括区位(是否有利于商业活动)和经营户的经营能力。要提升商铺的销售能力，必须针对特定商铺选择合适的商业行当，判断商铺所在区域内未来商业竞争的态势(不同经营内容对竞争的要求不一样)，分析商铺交易范围内居民的购买力和消费类型。
(2) 商铺地段的选择。衡量地段优劣的基本标志为人流量，分析地段优劣主要考虑的因素包括商业繁华程度、交通状况、临街状态、规划条件以及商业业态的分布状况。
(3) 商铺与商圈。商圈可以吸引更多的顾客，在满足购买力方面有互补作用，以及对外宣传上的规模效应，即商圈内的店铺获利能力远超过独立店铺。
工业房产投资
工业厂房，顾名思义，是用于工业生产过程中的房屋。在进行工业房产投资中应该考虑以下几个因素。
(1) 选址。注意交通运输状况、能源状况与工业用水、供排水系统状况等情况，以及周围工业氛围是否成熟。
(2) 产权查核。必须聘请有关专家参与查核，一定要清晰。
(3) 成本。要量力而行，做好资金控制，根据自身的生产经营需求和资金实力选择不同性质或用途的厂房，投资时要根据自己的实力进行布局和租赁。
(4) 设计定位。充分了解所投资地方的现时客户类型、政府规划将允许进入的企业类型、现时厂房的租金情况、简易厂房与标准厂房的出租情况、工业园与独立园门的厂房出租情况，以及外墙颜色是否可以保持10年内不落后等。一般来说，根据上面6点数据，基本上可以确定采用怎样的设计布局。
(5) 建筑施工。把设计图纸上的各种线条，在指定的地点，变成实物的过程。
(6) 招商。招揽商户，它是指发包方将自己的服务、产品面向一定范围进行发布，以招募商户共同发展。
写字楼房产投资
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。在进行写字楼房产投资中应该考虑以下几个因素。
(1) 地段选择。写字楼的升值潜力主要体现是否是市中心及商务气氛繁荣的商贸区。投资该类型的房产应该从本地区的环境政策、人才需求、技术创新、商贸繁荣等方面进行综合考虑。
(2) 经营环境。必须考虑停车、电梯、设备、设施、内部空间、综合服务以及智能化等因素。
(3) 租金。写字楼的租金价格有两极分化的特点，一是地段位置越好、城市建筑越繁荣的写字楼租金就越高；反之，地段越差，城市建筑破旧的租金越低。
酒店公寓房产投资
酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫和洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。
(1) 需求分析。酒店式公寓大多数位于成熟的商务中心，客商和公司人员流动量较大，聘请了专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻管理，提供了普通公寓所没有的有偿商务服务，且周围的服务配套设施完善。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。
(2) 投资注意事项。投资这类房产时必须注意环境状况、交通状况、经营内容、知名度以及顾客忠诚度等因素。

7种方式，动手投资房产
房产投资是指以房地产为对象，或者说为媒介、载体、工具的投资，是借助于房地产来获取收益的投资行为。房产投资的方式多种多样，投资者可以根据实际情况进行投资。
地段
房地产界有一句几乎是亘古不变的名言就是：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。因此，选择一个好的地段进行地产投资非常重要。房产的主要价格是开发商根据建造成本和土地价格来制定的。
(1) 稳定的建造成本。作为房地结合物的房地产其房子部分在一定时期内，建造成本是相对固定的，因而一般不会引起房地产价格的大幅度波动。
(2) 升值的土地价格。而作为不可再生资源的土地，其价格却是不断上升的，房地产价格的上升也多半是由于地价的上升造成的。
由于房产的建造成本是固定的，而地段好的房产会因土地的升值而升值，所以在好的地段投资房产，虽然购入价格可能相对较高，但由于其比别处有更强的升值潜力，因而也必将能获得可观的回报。
期房
期房即预售商品房，即在建的、尚未完成建设的、还未交付使用的房屋，购买后一般需要等待一段时间后才能入住，在港澳地区被称为“楼花”。
(1) 调查开发商状况。购买期房前应对开发商的资质、资信和期房的证件进行缜密调查了解。购房者选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低购房风险。
(2) 了解住房情况。购房者可以从正式施工设计图纸或专业人员处了解建筑规模、楼层数、房型结构、平面布置及建房时选用的主要材料、主要部位的工艺设计及要求，从而了解房屋在外观、布局、质量以及设施等方面的构造。
门面
投资门面房要注意城市规划、门面所在区域未来的发展趋势等情况，还要关注具体位置、铺面情况、面积大小、经营业务和周边环境等因素，不同的情况会造成价格和回报率差异较大。投资门面的收益主要有两部分。
(1) 出租收入。一般8～10年方能收回投资。一般成熟商圈的门面房，都能获取较高的租金收益。
(2) 地产升值收益。要瞄准新建市场或新开发的城区，一般说来，其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，升值的潜力大，投资少。
尾房
尾房，又称尾楼，不能等同于烂尾房和一般空置房，是指楼盘销售到收尾阶段，剩余的少量楼层、朝向、户型等不十分理想的房子，一般价格比较低。
(1) 弄清形成原因。存在问题(如：景观不理想、手续不全等)；另有用途或没打算卖出去(如：开发商留作自用等)；在销售开始阶段没有获得市场认可。
(2) 证件、手续信息必须齐全。购买尾房首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了，多方面考察核实房子的品质，再决定是否购买。
二手房
二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。2013年3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中明确提出关于二手房“依法严格按转让所得20%计征个人所得税”等细化措施，而且5年以上家庭唯一住房能否继续免征还需要等待细则，这将会增大交易成本，对二手房市场将会产生明显影响。
待拆迁房产
待动迁房就是在规划内的地块上的房子，根据需要随时可以实施拆迁的房源地块，也就是在一段时间内把户口人员锁定并待启动。在旧城改造过程中，会有很多待拆迁房产，而拆迁时这些房产的所有者一般都会得到很优惠的补偿。如果投资者对城市建设的发展和城市规划有所了解，可以通过提前购置待拆迁房产，以获得拆迁补偿的方式赚取收益。不过，需要注意的是，只要拆迁公告发了，拆迁房就不允许转让，同时私下转让也不受法律保护。
房地产股票
房地产股票是指房地产企业或公司发给股东作为入股凭证并借以取得股息的一种有价证券，代表股东对企业或公司的财产所有权，是一种间接地投资房地产的方式。投资房地产股票需要具备一定的证券知识，并且要对房地产行业以及所选的上市房地产公司的股票有较为全面的研究，这样才能降低风险，获取预期收益。

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