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<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:房总，您好，目前住在崇文门新怡家园，房子比较小50多平，孩子6年级，拜读了您的所有精华文章觉得非常有道理，加上想改善居住面积，想着换换房。我工作在和平西桥，爱人在黄村工作，所以主要考虑照顾老人，和爱人工作，想着考虑南城。把现在房子卖掉大概可以750，考虑贷款买1000左右房子。
1;我考虑的是明年换，还是孩子初中毕业换合适，如果现在换需要考虑租房，或孩子上学放学路途。2;换房考虑旧宫附近挨着地铁的，朗润园或紫郡府三居，主要觉得那边地铁方便，我未来的通勤也能接受，送孩子开车时间也能接受。3;觉得丽泽商务区会有发展，但是没有看到合适的楼盘
麻烦您给推荐一下。丽泽商务区是买在丽泽那边，还是丰台科丰路总部基地或西城广外呢？4;回黄村的买房子，新房橡树湾等，或翡翠城三期，主要离老人近和爱人上班方便。5;未来旧宫是否会比黄村有发展，还是丽泽更好呢，请您给个建议，万分感谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、关于置换的时机,对于原本持有的房产非核心区优质楼盘优质房源淡季是置换调仓的最佳时机,旺季所有的优质板块热度较高的楼盘价格的处于上涨趋势,房主的心理价格也较高,成交量在不断上涨,量多自然价格上涨,如果市场过热大量笋盘清空后剩下的就是一些位置不好价格又高的房源,这个时候就会处于一个被动的情况
如果不出手只能等下一轮机会;如果持有的房源处于核心区优质盘可以同步进行,因为市场热时所以的房源都处于一条涨幅线上,同步进行并不会损失;崇文门新怡家园位置还可,但户型过小,和置换的户型相比两者之间差距较大,所带来的差价金额也会相应变化.
2、如果考虑南城可以重点看看亦庄河西这个区域,旧宫属于亦庄的溢出,现在的价值主要承接朝阳东南部的刚需;1000配置到旧宫有点资源错配;优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难;旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;
这三个盘的均价在5万左右,紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右;从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌;这个数据的背后是旧宫的购买力接受不了这么高的价格,市场回暖期间,只有少数购买力选择这个盘,市场的放盘情况是供应量严重大于需求量,
购买力不充足直接导致楼盘在市场上缺乏价格竞争优势;亦庄的经济增长速度一直都是北京最快的,这种产业结构会持续提供大量高薪就业岗位,新增人口持续流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,河西的房产价值会持续提升;1000配置到河西更稳健一些;
3、丽泽搞了十几年才成型，过去套了不少人，前几轮行情投资客又集体买入，导致目前一些品质的楼盘价格比较高。如果丽泽落地会把泡沫洗净,如果发展落不了地,是存在泡沫的.未来的利好就是企业完全入住=行情出现;兑现周期有些不稳定;可以关注下菜户营的金泰城丽湾、顺驰蓝调,这两个盘的行情相对稳健;
4、1000不建议到黄村配置,黄村已经脱离大兴的投资区域了，大兴值得投资的是靠近亦庄附近，或者西侧的大兴新城附近，大兴新城附近的投资价值不是大兴新城而是4号线向北延线到金融街，西红门居住的人群大部分在金融街上班，所以这个板块每次房价上涨轮动的规律是先从西红门开始一直向南，
黄村的橡树湾这个盘不便宜，但位置太偏了，您的预算应该首选行政区的龙头区域，丽泽目前还没有完全的价值支撑，溢价比较偏高过度透支。亦庄已经有产业支撑，配套还没有完全落地，未来的成长空间比较有优势;如果考虑南城建议优选亦庄河西,万科金域、海梓府都是不错的盘,如果考虑丽泽优选菜户营的两个盘,整体对于这个总价相对稳健一些;祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好：慕名而来，我的情况如下：我家名下有两套房，一套是广渠门的金世纪嘉园，两室两厅两卫，面积120平，另一套是小西天金典花园小区东边的央产房，面积约58平。目前家庭年收入约50万元。现在想置换一套房产，投资及自住均可。想向您请教：
1.如果仅置换一套房，优先置换哪一套房，是广渠门120平的还是小西天58平的？2.家人比较喜欢新盘，最近在考虑顺义后沙峪板块祥云小镇附近的和光瑞府以及中海湖光玖里，买入后周末过去自住，这个位置您觉着买入后可否保值？3.您现在有什么其它新盘推荐？4.如果不考虑新盘，置换成二手房（以投资为主，不考虑自住），您有什么建议？
A:回答:您好,感谢信任!1、金世纪嘉园的流通性略低于金典花园;小西天和广渠门板块都可,从户型上小户型的增值性不如大户型,市场上的刚需客永远的购买逻辑是买涨不买跌,只有行情大范围上涨,出现抢房的时候,刚需才会考虑出手,刚需客需要行情的氛围来烘托,越是市场出现低迷的时候刚需就越退缩;
2、如果考虑新盘可以看看奶西板块,后沙峪相对有投资属性,但兑现需要时间,主要表现为本地有没有核心产业支撑,流入的人群都为通勤人员,后沙峪能优先承接到主城区的溢出,和光瑞府、中海湖光玖里价格不便宜;如果从效率方面考虑,这两个盘和后沙峪这个板块不如城中的二手次新,新房的优势是没有交易费,如中介费、税费
缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱;二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,配套相对成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强;
基本每一轮行情都能吃到,重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,金融属性更强,投资房产不是简单的只投资居住功能,更多的金融工具抵押物,用负债投资优质房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,可精算资金后再沟通,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好，家有一女2024年入学小学，计划购买学区房；目前家庭情况：我们夫妻年收入税前100万，购买学区房属于二套，目前无贷款；希望在东城区购置学区房；双方父母各住一套房，一套在回龙观首开智慧社（市价不到600万），一套在朝阳公园西门的枣营南里（老小区，市价600万）；手头现金400万；目前有以下三个思路，希望您给分析、梳理优先级并推荐相应小区
1.我们自行用现金+贷款 考虑东直门片区总价700-800万，70平左右的公寓（如银座、瑞士公寓）；此举虽然能够改善居住条件（楼龄新、物业管理好），但学区派位史家实验/西中街，两所学校的师资质量还是有区别
2.在安交片区买占坑房，如十几平的胡同，实际居住选择租房；此举优点是学区资源平均，房款可负担，租房经济压力小。但担心几年后的胡同坑位房的流通受市场/政策影响，投入有折损
3.卖掉一套父母住房，考虑1200万左右的居住条件尚可的安交片区学区房（给父母住），如交道口东大街两居室。此举优势是房子流通好，保值能力强。但同时我们自己仍需租房，贷款+租房费用高，而且未来还是要面临再次换房（我们也要为长期打算购置房产），不清楚届时由一套学区房换两套城内的宜居房是否好实现。请帮忙根据我们的收入情况和家庭需求，就以上三种方案给予建议
A:回答:您好，感谢信任！1、卖掉朝阳公园枣营南里住房+手头现金这个方案较为合适，朝阳公园虽然位置可以，但这个片区主打的是豪宅盘，老旧小区的涨幅比较一般。2、不建议买安交片区的胡同，这种形式如果政策再次发生变化风险较大
3、交道口东大街还是有学区溢价的，好的是这个盘的居住环境还可，物管也不错，保值属性还OK，土儿胡同和文津世家的性价比更高一些，这两个盘还有可上升的空间。从投资角度买学区房的逻辑是今天买的是普校，过几年因政策变为了牛校，就有一个很可观的涨幅，单纯从投资角度我们基本不碰牛校学区房，选择牛校要面临政策的变化风险，这个无解。一般建议是以最低总价获取入学名额，即便是发生政策变化损失也是最小的。建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问
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Q:提问:京总好！我们俩婚前各自名下一套建华南路的美华世纪中间楼层90平米小两居（2016年入手）和一套中海御鑫阁（2015年入手）中高楼层的40平米大开间，两套的总房贷余额大概市值的三成（约300w贷款余额），手上能调动的资金大概还有300（不考虑卖掉一套房套现）。这两套房都是小户型且长期横盘，所以考虑置换一套大三居或者四居。
1、时间和置换选择：就目前情况和北京楼市预判，是不是置换的合适窗口？考虑卖掉一套套现额度大的话肯定是拿美华世纪置换，但这个地点靠近我们在国贸的上班地点，担心舍近求远，所以置换哪一套更为合适？
2、区域和楼盘选择：我们不考虑学区房，只考虑居住环境和品质，在现在的房产持有、资金调动、杠杆潜力及购房资格情况下，什么区域或者楼盘推荐更适合？
3、资金和杠杆考虑：我们目前两套的房贷余额剩300w左右，卖掉一套最多套现（假设卖掉美华世纪这套房）400w左右，加上可调动的300w左右;不考虑其他杠杆也就700w在手，那在不考虑学区只考虑大户型高品质小区的话，杠杆潜力大概还有多大？也就是说能觊觎什么总价位档次的？
A:回答:您好,感谢信任!1、这两套房卖掉哪一套更合适，美化世纪近几年的跌幅超过20%，中海御馨阁跌幅接近10%;如果按照利益最大化配置，这两套房都不应该留，正确的操作是等市场回暖价格轮动过去全部出掉换为优质盘，这两个盘都比较差，没有留的必要性。
美化世纪这个盘表面看紧靠建国门，实则板块很差，优质板块是靠近产业聚集核心区的商圈，这些商圈的主要城市功能是为住宅服务，而不是为商业服务，如果为商业服务，性质就变了，其次有稀缺性配套，并不是只要是市中心的房子就是优质盘。
科技园虽然品质盘比较扎堆，但还属于通勤阶段，已经到了丰台的边缘位置，目前区域的价格在市场上缺乏竞争优势，科技园热度比较高的前三楼盘，中海御鑫阁，京投银泰万科西华府，怡海花园这这三个盘已经暗跌5年，平均每年大概5%-8%左右，这个板块的购买人群还是路人多，房价的支撑力比较弱，
2、置换的时间点，持有的盘不笋市场热时换仓是原则，这里面涉及到金融技巧，可单独把资金情况详细描述向我提问。3、700不加杠杆，距离国贸比较近的一些优质板块，朝青是一个不错的选择，可以看看青年汇，华坊易城，如果想扩大面积可以往二级溢出常营看，柏林爱乐，万象新天，苹果派都可。建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利!有问题再向我提问
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Q:提问:京总您好，最近一孩家庭准备置换房产，目标有两个：1、改善居住条件，两居换三居，便于父母带娃，也是为了后期孩子有一个独立的空间学习；
2、为了孩子上学，目前身处朝阳区，也不准备换区，综合考虑升学率，希望在朝阳区内找一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下：1、华纺易城两居（目前娃户口所在地，平房学区，为了上劲松幼儿园，女婚前92平）；2、珠江罗马嘉园（现实际居住地，先生父母名下）；
3、三丰里（先生父母名下，目前租给自如，63平）；4、南太平庄两套（一套先生父母住（先生名下），一套老公爷爷奶奶名下自住，目前这两套夫家表示无法置换，因为要照顾老人）。
经过前期考察，目前经过了四轮方案：第一轮方案——搬回三丰里，居住条件和小学都无法满足，小学是民族小学，日坛中学相对符合，我没同意；第二轮——卖掉三丰里，换能上芳草地国际小学或白小的，未来有机会上陈经纶或八十最好，也可能去成别的，且老破小换老破小，四老名下，附近没有更合适的小区替换，换大的也换不动，换了也未必能上理想的学校
第三轮——陷入死局后，我提出华纺换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不卖，未来中学回去日坛。房子都选好了，但后来听说这种算转学，加上四老，中学也未必如愿，但平房和八里庄片区的中学都不好。目前，如果想改善居住，只能卖华纺，添钱够，所以房子先挂着了。第四轮——珠江帝景，换个小三居或小四居，陈经纶帝景九年一贯制，但居住条件肯定比天鹅湾原定的170-180平还带花园的房子差很多，目前还没去看房。
想请问京总，1、按目前的情况，是不是只有我卖婚前才能解，三丰里的房子是否有继续留着的必要（目前老人收租金，也有点不愿意放），如果两套都卖，帝景应该能换一个更大，不卖的话，买帝景确实也有点吃力。2、帝景和天鹅湾两套方案哪套长期看更合适，孩子目前还在上小班。3、是否还有更好的配置方案。
A:回答:您好,感谢信任!1、抛去孩子上学因素,从资产配置的角度应该把三丰里出掉,老旧小区主要是靠吃租金,但租金本就不是房产收益的主体,现在的房价体现是未来的购买力,房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租金没有什么实际意义;如果按照通盘逻辑您们这三套老旧小区都应该倒腾出来;可以到不错的区域选一套涨幅不错的次新盘,既能满足孩子上学,也能吃到板块行情;
2、如果家人意见一致,卖掉老旧小区,想换的大一些改善居住环境,建议把珠江罗马出掉,保留华纺;华纺价格在朝青还有可增长的空间,现在出掉不合适,或者卖掉三丰里买个帝景小点的即可,但这个盘属于您婚前财产,需要和家人统一意见,如果家人不同意,单卖华纺换帝景和天鹅湾都不划算,等于牺牲了原有涨幅不错的盘;这种牺牲弊大于利,如果操作上加上一套老旧小区,等同于盘活了原有的固化资产,这个是机会成本,3、帝景和天鹅湾从长期看天鹅湾的天花板更高,帝景主要还是学区价值;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好，夫妻名下现有一套胜古南里50多平米的老破小，无贷款，市值大概400万，另有一套大厂路劲阳光城的房子，19年初全款投资的，现在市值大概100万，加上各种税费成本，和购买价相比亏了三四十万左右。我在海淀上地、清河那一片上班，老公在昌平北清路附近上班，家庭税后收入100万左右。孩子27年上小学。
原来想明年在海淀置换能住的一步到位的小两居或小三居的学区房，上排名靠前的小学，看京总您之前发的文章建议入学前一年左右购入占坑那种学区房更稳当。现在想法是准备在26年左右再在海淀买套小的占坑。但现阶段不想让现金拿在手里贬值，还是想先置换调仓一套能保值增值的房子，之后有可能再通过还完贷款拿房子去抵押这种方式（这种方式可行吗？或者还有无其他更好的方式？）
去买套小的学区占坑（估计只能买二流一类那种了，其实内心更倾向一流一类，只能到时再看了）。要买的话只能是二套了，卖掉胜古、不卖大厂的房子的话，首付大概能承担650万左右。有几个问题：1、大厂路劲的房子还值得继续持有吗？未来两三年房价会有起色吗？要不要现阶段就便宜卖掉？还是说，再等等看？不卖掉的话，抵押后要还利息（利率不知道是多少？），总体首付大概在720万左右。
2、今年底或明年初买房的话，是在朝阳北苑购买世泊华郡、润泽公馆这种次新两居或者三居（加杠杆的前提下。是不是买两居以后更好出售？）实现保值升值，还是去海淀买个学区一般的次新，先给小孩买个海淀学籍？在总价差不多的情况下，世泊华郡、润泽公馆这种类型的和海淀清河或马连洼、西北旺附近的次新更能保值增值呢？如果在海淀清河、马连洼或西北旺附近购买，哪个楼盘比较合适呢？
3、我们想多加杠杆，但是五环外二套贷款有限，有什么好的加杠杆的方法可供参考吗？问题有些多，麻烦您了，期待您的意见，非常感谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、环京区域像燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的地方，市场好时会出现暴涨的现象，市场凉时也会随之见底，这些区域涨势不可持续，遇到牛市可能会在3-6个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还会一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的购买力，如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！
如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资这些位置,这是出于“机会成本”的考虑;经济发展比较好的地区或者大部分新一线城市,有更好的长期投资价值,这时候有选择,就尽量不要考虑环京区域;不是说那些地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;普通投资者更要看中长期价值而非短期价值,短期价值波动性较大,一般把握不住节点就会出现亏损现象;阳光城即便现在卖掉回笼不了太多资金,可以通过其他方式解决这个资金缺口,把房子留在手里等行情好时再出.
2、关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环无关,不明白可私信我;
3、关于投资:我把学区房列为高危投资品,忠告星球内会员谨慎购买，是因为学区和政策挂钩是长期的,学区房是绑架勒索型的附加价值,学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,
如果买了高溢价学区房,政策给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，我们实际的购房者会出现亏损现象;星球内会员因孩子上学因素,一般建议在符合当地政策下买套小的,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,家庭70%以上的货币资产布局到优质地段优质楼盘上,剩余的可以解决孩子教育问题,这样的方式有利于家庭资产的保值增值性,从长期看比较稳健;
4、新北苑、海淀清河、马连洼、西北旺这几个板块清河综合素质排名更靠前;其次是新北苑、马连洼西北旺这个地方界面太差,并且2015年到2019年已经完成了前期涨幅,未来如果一直比较固化房价会有上限,其次新北苑最大的价值是比较新,定位纯居住，能承接住望京、中关村朝阳园、来广营这些产业购买力，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过快,导致目前是存在溢价的;
所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;优势是新北苑区域界面还可,楼盘都是次新,整体口碑印象很不错,如果注重居住品质计划长持选这个区域也可,如果注重升值性不如产业区直接辐射的板块像清河、望京;这些区域都是产住一体,基本上每一轮行情都是最先吃到的;建议到实地走一走,有问题再沟通,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好，感谢你的分享,一直在阅读你的文章,想请教京总,高层住宅未来的行情会以悲剧收场吗?因为在网上看了很多关于老破小,高层住宅的言论,很多人都不是特别看好,请问京总怎么看待这个问题呢?
A:回答:你好，感谢信任！首先任何观点不能以点概面,这样的言论及其不负责任.关于高层住宅未来会不会以悲剧收场,会不会像网上所说沦为贫民窟,我们可以把这个问题转移到高层住宅未来会不会拆迁?目前旧城的改造逻辑是把原本只有容积率1-2左右的城中村拆迁后,盖为容积率3到4的高层住宅,这是开发商目前拆迁的主要盈利模式,稀缺的是土地资源,开发商可以盖成高层住宅以实现建筑面积的增加追求利润.这是一个三赢的模式,开发有利可图，地方财政有土地收入,而城中村的居民住上了新房。
而相反现在的高层住宅,容积率多为3以上，30层以上的住宅拆完之后还盖成30层住宅的话,根据目前国内的融资成本,如果没有ZC给予支持,十有八九是亏损的.关于老城区的高层住宅未来还有没有价值,主要还是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑;所以一线城市、强二线城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.
二三线、能量比较低的市中心老旧小区，尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场。这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值.建议把星球置顶的文章《北京楼市十年主流预判》认真阅读一遍,祝一切顺利!
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发表于 2022-12-14 09:19:32