2023年全球高端房产市场展望！洛杉矶、旧金山、纽约 ...

上吊的狼

前些天英国经济学人智库公布了一份2022年全球成活成本最昂贵城市的榜单，我们南加州洛杉矶荣登了第四名。另外，加州的旧金山也进入前十名，甚至南加州的圣地亚哥都进入了前二十名。另外，莱坊Knight Frank刚刚发布了2023年全球高端房产展望；我找来这两份榜单看了看，发现了一些有趣的事情，今天跟大家分享一下。

2022年全球成活成本榜单排名依据
大家好，我是孙斯陶。经济学人旗下的智库Economist Intelligence Unit (EIU)公布的这份榜单叫做Worldwide Cost of Living 2022。今年8月16日到9月16日这一个月里，它在全球172个城市做了问卷调查，全方位的比较了各地的生活成本，比如说他们比较了超市的价格，中档商店的价格，还有高档商店的价格，还有各种服务业的价格。最后他们发现，以当地货币计算，这172个城市平均物价比去年上涨了8.1%。这种生活成本上涨速度在过去20年里都是罕见的。换句话说，因为通货膨胀、供应链失调、当然还有俄乌冲突，全世界各地的物价都在大幅上涨，生活成本越来越高。根据EIU的调查，2022年，涨价最显著的就是汽油价格，比去年涨了大概22%。而且今年的油价是他们这个排行榜有记录以来，涨价最夸张的一次。
哪些城市进入前十名？
我们看一下这份榜单。今年排名第一的是新加坡和美国纽约。新加坡这个城市国家必须要提一下，在过去十年里，它有8次名列前茅。去年排名第二。今年更是跟纽约并列第1，把去年的第1名以色列特拉维夫挤到了第3名。而纽约虽然今年排名并列第1，但是其实这是它第一次上榜。接下来是洛杉矶和中国香港，并列第4。第6名是瑞士苏黎世；第7名是瑞士日内瓦；第八名是北加州的旧金山；第九名是法国巴黎；丹麦的哥本哈根和澳大利亚的悉尼并列第10。另外，南加州的圣地亚哥排名第17。
为何美国城市排名跃升？
整体上看，前十名里3个在美国，其中2个在加州。前20名里，有3个在加州。在整份榜单里，美国今年上榜的城市不仅特别多，排名更是上升。比如排名第4的洛杉矶，去年排名第9。今年排名第8的旧金山，去年都没有进入前10名。整份榜单里排名跃升幅度最大的十个城市里，有6个在美国。其中亚特兰大今年排名第46，圣地亚哥排名第17，波士顿今年排名第21。
究其原因，还是因为今年美国通货膨胀非常高，物价上涨。今年9月份，美国CPI同比增长了8.2%。为了抑制通货膨胀，美联储自今年3月份以来，大幅且快速的加息。截止到11月底，已经加了375个基点。下个星期美联储会召开今年最后一次FOMC议息会议，市场上普遍认为还会继续加息。美联储加息造成今年以来美元升值很多。这样一来，因为以美元计价，美国的城市跟世界上其它城市比起来，成活成本就显得更高了。
哪些城市排名上升最多？
通货膨胀和美元升值造成美国城市生活成本上涨，其实是意料之中的事情。这份榜单中最令人惊讶的是俄罗斯的大城市排名跃升的幅度最大！莫斯科排名上升了88位，今年排名第36。圣彼得堡排名上升了70位，今年排名第73。今年的油价支撑了卢布兑美元的汇率。再结合现在的国际地缘政治，俄罗斯的通货膨胀率就更不用说了。所以这两个城市的生活成本飙升，虽然是意料之外，但也在情理之中。
这些国家的城市排名为何下降？
有城市排名上升，就会有城市排名下降。我们接下来看一下哪些国家的城市在今年的榜单里排名下降。日本的大阪（Osaka）去年排名第10，而今年排名掉到了第43。跟美国的波特兰和亚特兰大差不多了。这两个美国城市今年排名并列第46。另外，韩国的釜山（Busan）跟去年比，排名下滑了25名，跌出了前100，今年排名106。
刚才提到了，今年整体上看，美元对世界各大主要货币升值明显。大家看一下日元和韩元今年以来对美元的走势就很清楚了。尽管当地也有通货膨胀的问题，不过因为当地货币对美元贬值，跟其它国家，比如美国的城市相比，以日元和韩元计价的物价就显得便宜了。那么日本和韩国的城市，今年排名大幅下滑，也就不令人意外了。
同样的道理，如果当地的货币兑换美元的汇率，今年基本上和去年差不多的话，那么这个国家主要城市在这份榜单上的排名应该变化不大。比如今年排名并列第一的新加坡就是一个很好的例子。新币兑美元的汇率，今年以来基本上还是比较稳定的。去年新加坡排名第二，今年排名第一。



孙斯陶

2023年全球高端房地产市场展望
要比较生活成本，当地的居住成本也是要考虑进去的。刚刚跟大家聊的经济学人智库EIU做的这份全球大城市成活成本排名里的很多城市，也同时出现在了下面要聊的这份榜单里。莱坊Knight Frank前阵子也发布了他们对2023年全球25个高端房产市场的展望。也就是所谓的“Prime Real Estate Markets”。根据他们的预测，因为各国央行的加息和全球经济前景不明朗，明年高端房产市场整体上会放缓。
我们简单的看一下榜单：排名第1的是迪拜；美国的迈阿密排第2；我们南加州的洛杉矶跟都柏林、里斯本、马德里、巴黎、新加坡并列排第三；瑞士苏黎世排第9；摩纳哥、孟买、上海并列第10；纽约和日本东京并列排第13；维也纳排名第15；新西兰的奥克兰、德国柏林、瑞士日内瓦、澳大利亚悉尼并列第16；墨尔本排第20；中国香港排名第21；爱丁堡排名第22；加拿大温哥华排名第22；英国伦敦和韩国首尔并列排名第24；
大家可以看到这份25个城市的榜单里，有3个城市在美国，分别是迈阿密、洛杉矶、和纽约。尤其是我们南加州的洛杉矶，在两份榜单上都进入前五名。
看了这两份榜单之后，不知道大家有什么想法？今天介绍的第一份经济学人智库的全球生活成本排行榜里的城市今年生活成本平均上涨了8.1%。我在之前的节目里也介绍过，美国人去年以来的时薪的薪酬成长是低于同期通货膨胀率的。第二份榜单中，莱坊预测，因为各国央行的加息和经济前景不明朗，明年高端房产市场整体上放缓。
下个星期美联储将召开今年最后一次FOMC议息会议，大概率还会继续加息。很多人预测美联储会放慢加息的节奏。不过我必须要说一下，美联储放慢加息的脚步，不代表会马上停止加息，更不意味着会很快降息。再加上明年美国经济前景也会对我们南加州房地产市场有着巨大的影响。所以洛杉矶和尔湾这边的房产市场将怎么走，还有待观察！
今天，就跟大家聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.12.10
Sources：Economist Intelligence Unit、Knight Frank

丁酉

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