房产投资与产业选择

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首先：我们要明白几大投资领域中房产投资，与股票和基金以及期货，是截然不同的，房产投资不是以投机的心态，在短期内低买高卖，频繁交易而获利。这是赌的心态，十赌九输。
           我们拨开房价的表象，我们买的不是投机品，而是买了一个城市发展的一部分。我们要赚的不是房价波动的差价，而是这个城市未来在经济增长过程中创造的价值。相当于持有一个好公司的原始股，平时该干嘛干嘛，不用患得患失计较市场一时的波动，长远的来看待该城市板块的发展，买下之后，维持现金流不断，等待上涨，大涨之后，融资裂变，或者卖掉套现，清掉债务，再买下一套。
            第二：房产的投资属性，还是与股票基金比较，房产的投资价值，不在于公司经营的效益，以及各方的博弈。房产投资属性是在于“住”的属性体现。居住是永远需要的。所以房产是永远的必需品。既然被需求，就一定有市场。
           第三：投资房产的价值体现，既然明白了房产的投资属性。那接下来我们就要挑选最有价值的房产。那么有价值的房产体现在什么方面呢？房产的价值体现基本由内外两方面构成，内在就是品牌，户型，物业等，内在方面不在过多笔墨。因为对于投资来说内在是随时间折损，而外在的价值，却是长期升值的核心。最核心的外在无非是：交通，商业，学校，公园，周边圈层等五个因数。对于这五个因素是越齐越好，越近越好。
          同时，除了这五个因素外，还用两大因素最为重要，就是这套房子所在区域能级以及房产是否有产业配套。
      区域能级就不说了，东西太多，懒得写了我们主要说一下产业配套。
        为什么说产业配套最重要，首先大家要明白一个城市发展的核心就取决于产业，大城市虹吸小城市人口也是因为产业提供的大量就业提供。那么大量的企业，大量的人口，企业高收益为市政带来高税收，市政为了更好吸引企业，留住人才，大量资金又投入完善周边配套，带来更好的居住环境。这就是非常完美的循环，企业有人才，就业有好职位，市政有更多收入用于建设。
          那对于我们投资房产来说，我们就拥有持续成长且庞大的市场。产业对于投资房产的重要性不言而喻，但是不是任何产业都适合投资，如工业，物流，普遍以廉价的劳动力为主的园区，虽然拥有庞大的人口基数，但由收入不高且涨幅不大，普遍就业者对购房几乎无力承担，同时定居之后，因为收入不高，几乎没有换房能力。总结下来就是购买力弱，市场周转。相应的房产市场，涨幅薄弱，出手困难。
          对房产投资最有益的是金融中心和高新科技园区。先说金融中心，金融中心普遍存在一个城市的历史母城，老城核心。第一金融行业从业人员人口基数不算特别庞大，且从业人员收入差别极大，高额收入集中在少数优秀金融人手里。第二老城核心是城市发展就久区域，价值平稳，且投入金额过大。所以对于金融中心的房产投资，个人并不推荐。它的投资价值也是有的，不过是更多考虑租售比，是持有收取租金获得贝塔收益的方式。也就是跟随大盘上涨获得收益。这类投资靠租金，利用房产经营来赚钱，很难获得超出租金以外的超额收益，因此不推荐。
            重点来了个人认为最好的产业配，高科技园区。
      第一科技园区涵盖板块众多，IT，人工智能，大数据，无人驾驶，新能源等等拥有巨量优质岗位所以从业者数量非常庞大，第二从业人员，能有能力成为这些板块的从业人员，必须拥有很高的学历水平，因为这些板块不是经验能弥补的。第三因为学习难度，人才的短缺。导致从业人员收入非常客观，妥妥的高收入人群，而且划重点，和金融业不同，高科技从业人员不会出现巨大收入差，所以高科技园区，代表的是一群数量非常庞大，且整体都是高学历，高素质，高收入的人群。
           这就完美的把我们房产投资的最后套现两个点补上了。我们拥有了庞大的房产需求者，同时这群需求者拥有足够的收入能力来支撑我们的房价。
          总结一下。新区的高科技园区就是最好的投资方向。因为中心土地早期已经被使用，大概率都没有大片土地用来投资新企业，且新区广阔的土地造成土地廉价，成本低廉时，房价也相对不高。那么郊区的新区成为了不二选择。
           当新产业主力高科技产业变成产业群时，就会造成人力拥挤，土地价格垂直上升，房价成倍增长。企业盈利能力，成长性，环境优良的新区自然造成爆抢，曾经的新区现在比拼市中心，有的房价超过市中心，比如成都天府新区兴隆湖，武汉东湖高新区光谷。
个人见解，见笑了。