家庭房产配置——选择城市

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《这才是家庭房产配置的正确姿势》一文中，红叶给大家分享了家庭房产配置的整体思路，即“构建以一二线城市为核心、多种房产类型并存，长期持有，严控杠杆，升值与租赁收入结合的家庭房产配置方案”，不了解的读者可以从链接点进前文详细阅读。
房产配置实际上可以拆分为几个具体的问题
1、买在哪里？——选择城市
2、买哪种房子？——选择目标
3、钱从哪里来？——筹集资金
4、买了之后怎么办？——投资收益
5、如何用当前价值购买下一套？——构建闭环
今天的文章主要讲第一个话题，即“买在哪里”。
这个又可以分为两种情况
1、自住
2、投资
自住

买房需要量力而行，既然是自住，则怎么生活方便就怎么买，不用管是哪个城市，绝对的价格低点是抓不住的，盯着政府政策就行了，一般政策开始放松就是房价见底的信号，适合刚需一族入手。
现在很多公众号都在鼓吹三四线无任何价值，好像所有的三四线城市都会是下一个鹤岗，这种单纯奔着投资收益去购房的思想实际带来的危害极大。
红叶有时候想，难道这些公众号主没有家人生活在三四线么？难道不知道不是每个人都追求甚至有足够的财力支持一线城市的生活么？更多的原因恐怕还是惦记着大家口袋里的房产佣金，贩卖焦虑，所以拼命鼓动所有人往一二线城市挤。“牺牲父母，成全自己；牺牲自己，成全子女”，“宁要北上广深一张床，不要三四线城市一套房”，口号一个比一个耸人听闻，如果你也曾是这些口号的信徒，现在是重新审视自己的时候了。反正出钱的是你，投资入坑又不是他们，升值套现了是人家的功劳，亏本了反而是你自己投资失误与人无干，专不专业不清楚，甩锅一定比你要专业，怎么看都是稳赚不赔旱涝保收的买卖嘛。
红叶认为，给自己创造一个温暖的家比任何投资收益都更有意义，房子就是用来住的，这不光是政治正确，本身就是这个道理。我们需要给家庭做财务规划，但是千万要避免让整个家庭成为财务的奴隶，把原本幸福的生活全给赔进去。三四线自住的房产最好也兼顾投资，虽不敢保证有过高的收益，至少不要贬值。要是城市中心地带的高档楼盘，小区环境适合居家、交通便利、商业发达、医疗资源丰富、小孩教育方便，没有新房就买二手房，三线城市的二手房往往比新房要更实惠。
如果你买房是为了投资，那么红叶建议，请在自身居住条件已经让家人十分满意的基础上再来投资。很多人打着“将来给家人提供更好生活条件”的旗号，超出自身实力强行在一二线配置房产，其实完全没必要。要知道，不能改善你当前生活的房产规划，都是拿着当前幸福生活去和不可知的未来进行赌博，你可以去问一下，你家人要的幸福生活到底是什么样。
投资

房产投资就是为了追求价值，这个是和具体城市高度相关。另外，红叶认为还有一个前提条件，就是你处置这些房产的便利程度。如果你没有足够的精力来打理这些房产，哪怕再好的城市，红叶也不建议你去配置房产。既然想做好房产投资，你就绝不可能那么轻易地当甩手掌柜。相反，这些重资产的存在，会消耗你的现金，牵制你的个人精力。如果没有升值甚至横盘下跌，你会后悔；如果一时半会儿没有租出去，你会焦虑；甚至出租之后需要维修也能让你头大。不要幻想着请第三方来帮你打理，真有这么高收益的话，人家本地土著早就挤破头去买了，怎么都轮不到你。
房产价值的构成
如果你能克服红叶罗列的上述条件，那么你要考虑买了之后如何创造价值，实际上房产价值又可以分为三部分。
1、房产升值
2、租赁收入
3、抵押授信
升值的收益都是虚的，只要你没有卖出，那么就只能算纸面财富。在行情疯狂的时候，红叶不否认确实存在各种茶水费、购房指标，一转手就能套现几十万的现金。这种违规的骚操作持续不了多久，而且能够吃到这种螃蟹的普通买房人少之又少，就算有，也是跟买彩票中奖差不多。哪怕是在北上广深，除非你是在二十年前踩狗屎运买了住宅，近些年买的高位套牢居多，有的纸面翻倍了，但是又受制于限售政策无法立刻变现。
租赁收益，是很多人容易忽略的点。行情好的时候，大家都抱着炒房的心态去购房，希望利用短期升值快速套现，极少有人愿意花精力去打理房子出租，殊不知，长时间的租金收益可以极大提升你的投资收益率。红叶可以肯定地说，如果房产黄金时代主要看的是升值收益，那么房产白银时代主要看的是租赁收益，房产投资是真的变天了。租售比就是一个衡量租赁收益的重要指标，即每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
我国50个大中城市2021年的租售比为1：615，要51年才能回本（刨去所有货币贬值、贷款因素），即使剔除掉北上广深四个一线城市，房租收益率依然不到2%。这一数据不仅远远偏离国际通用的安全标准，甚至还比不上银行定期理财。如果在经济增速缓慢的发达国家，这样的一个收益率实际已失去了投资的价值。从各国公开的楼市相关数据来看，除了韩国首尔、日本东京、英国伦敦，其他国家的房租收益率基本大于5%，这说明在当前的经济条件下，我们国家平均房价相对于居民收入是严重偏离的。要解决这个问题首先房价得摁住，逐年提升居民收入，随着收入提升，租金也会相应提高，这样租售比方能回到正常的轨道上来。
抵押授信，其实很多人都用不着。但是对于做投资、经营的人来说，这是一个非常重要的融资渠道，能够极大扩充现金流。不管你在哪个国家哪个城市，你想要获得银行的大额信用额度，房产一定是非常重要的抵押物，你的信用额度是对标你抵押房产的评估价值。在一二线城市，一套普通的住宅有时能够触发银行个人抵押贷款额度的上限；遇到政策扶持的好时机，经营抵押贷款利率甚至会比居民住房按揭利率还要低。
哪些城市的房产有价值？
抽象地说，哪个城市的升值潜力大、租金高、抵押方便，这个城市就是有价值的。
一个城市的房产价值，又是和以下几个方面息息相关
1、政策
2、供给
3、经济
4、人口
很多人都知道要购买一二线城市，但是一二线城市有二三十座，这个范围实在是太大。
发布房产政策的城市有很多，有的城市是为了救市托底，有的则是为了压制上涨；政策托底越多的城市越没有价值，政策压制越狠的城市越有价值。纵观我国当前的房产发展阶段，排除掉政治正确的因素，那些能够对楼市下狠手而不会影响经济发展往往是房地产比较健康的城市。如果我们把时间周期拉长，以最近十年来统计，前后有40多个城市发布了打压房产的政策，其中房产政策异常频繁的一二线城市分别为北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、南京、天津、长沙、三亚、海口、武汉、郑州、合肥、成都、厦门、宁波、无锡。
排除掉北上广深四个学霸，有一个城市是近乎自残的方式来压制房价，同时还吸引其他各大城市争相来学习调控政策；关键是租金收入也挺不错，用心淘一淘，有一堆租金收益率超过5%的房产。这样的城市房价虽然不会暴涨，想要下跌也是几乎不可能的，反而会对标我国GDP的增长速度持续上扬，非常符合红叶推崇的“长期持有”理念，这个城市就是“长沙”。
在供给端，能够影响房价的是土地供给和当前去化周期。
土地供给的大小所受的因素实在是太多了，人口、政策、经济等等都可以左右土地供给量，普通人很难利用单一的指标来判断一个城市的房产价值。红叶的标准是听国家的，国家点名要求增大土地供应的城市必定是有价值的。2021年2月，自然资源部明确，按照住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市落实“两集中”供地规则，这22个城市分别为北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
在一般情况下，去化周期维持在6个月至12个月之间会比较合理。去化周期越短，说明当前供应量小，房价有上涨的趋势；反之，房价有下跌的趋势。根据2022年2月份公布的数据，我国一二线城市去化周期从小到大排序为上海、合肥、南京、杭州、海口、济南、长沙、成都、深圳、宁波、广州。
GDP一直是衡量国家和地方经济发展水平的重要指标，GDP上万亿，在我国更是一座城市硬实力的重要标志，也代表着这个城市目前的发展潜力和未来的发展前景。根据国家统计局公布的2021年各大城市经济排行，前20名城市无一例外都突破了一万亿，分别是上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、南京、天津、青岛、无锡、长沙、郑州、佛山、济南、合肥、福州。
长期来看，人口流入越多的城市越有价值。我国333个地级区划中，近十年人口净流入的城市只有70座，其他城市无一例外都是人口流出。在这70座城市中，真正做到了每年人口持续流入的城市只有20多座，除了北京和上海利用政策严控人口，人口增长比例比较高的一二线城市分别为深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉、佛山、无锡、南京、南昌、厦门、惠州、苏州、东莞、合肥。
现在红叶可以回答开始的问题“哪些城市的房产有价值？”，根据上述政策、供给、经济、人口这四个方面的分析，我们可以采用排除法来选择。在本文出现了至少四次的城市，另外加上与港澳几乎浑然一体的珠海以及旅游养老圣地三亚，就是红叶认定的最具投资价值的城市，即：北京、上海、深圳、广州、杭州、佛山、南京、武汉、珠海、长沙、郑州、成都、合肥、无锡、三亚。
作者：红叶书屋（ID：HY_shuwu）
原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/Z2qwYY43ETQicrF89e5Lyw

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