房产税系列之：房产税的纳税义务发生时间和纳税义务终止 ...

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一、房产税的纳税义务发生时间
（一）自建房屋的房产税
1.根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）的第十九条规定：
（1）纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。（如何理解建成？）
（2）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
  2.根据《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字﹝1986﹞第008号）第二十一条规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行搭建还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工单位将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次日起，依照规定缴纳房产税。
（二）新购置房屋的房产税
根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定：
关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（解读：以交付为标准，与《物权法》-不动产以登记为标准相抵触）
（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（解读：办理登记和办理房屋产权证书之次月起缴纳）
（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（解读：交付出租前-应有产权人从价计征，出租次月起按从租计征）
（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（解读：房地产开发企业出售前自用应否缴纳房产税-详见富力地产投资性房地产是否应缴纳房产税案例一文）
对于如何理解房屋交付使用，实务中对于这个词有些歧义，且与《物权法》相抵触。 对于新建的商品房，由于上家是房地产开发企业，在售出前作为商品，没有房产证，也无需缴纳房产税。如何来判定交付了，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。    又如《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函〔2009〕128号)第二条第二款规定，商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
再比如《海南省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的复函》(琼地税函〔2009〕43号)的交付判断标准为：房屋交付使用时间以房地产开发企业与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准;未注明交付日期的，以房屋交付使用通知书签署日期为准。 具体如何判断，以各省的标准为主。
（三）融资租赁房屋房产税
根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）的规定：
三、关于融资租赁房产的房产税问题　　
融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
（四）限制的房产和土地是否征收房产税和城镇土地使用税
根据《财政部 国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知》（财税[2004]140号）和《财政部 国家税务总局关于调整城镇土地使用税有关减免税政策的通知》（财税[2004]180号）及有关规定，企业拥有的房产、土地，不管闲置与否，均应按规定缴纳房产税和城镇土地使用税。
二、房产税的纳税义务终止时间
根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条的规定：
关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
Q1：对于如何判断房产税的纳税义务终止时间，关键是如何界定“房产、土地的实物或权利状态发生变化”
实践中，税务机关和纳税人对“房产、土地的实物或权利状态发生变化”理解不一，造成了征纳双方分歧。尤其是对于房地产开发企业，其土地使用税纳税义务的截止时间各省税务机关存在不同规定。导致实务中存在多种口径：如以合同签订时间为准、以产权权属变更、以实际交房为准、以取得预售许可证为准等。各省的规定不一，具体以当地政策规定为准！
根据财税[2008]152号规定，除特殊情况外，前一个纳税人的房产税或城镇土地使用税纳税义务终止时间即为后一个纳税人的房产税或城镇土地使用税纳税义务的起止时间。 在实操中，由于土地使用税和房产税不以房产、土地的实际交付而自动终止，应及时在电子税务局中进行税源信息报告，并经税务局确认。