北京楼市：这类房子已经不安全了！

邓志刚

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：您好，我有一套西城宣武80年代的老破小，两居室顶层，对口学校中等偏上。7-8年内没有上学需求，未来有上学需求。如果在今年卖掉，置换成西城广外次新一居室是否合适？（比如远见名苑一居），这些小区对口学校中等偏下目前，但以后可能会更好一些。有没有必要现在这么置换呢？
回答：你好，西城老破小，如果学区不算很好，且有些硬伤，那可以考虑出手置换到安全一些的房产上。当然，需要注意的是，短期这类房产升值性可能不一定差，但随着时间的推移、学生入学人口的降低，西城一般学区的老破小价值会被削弱，感觉有一定的风险。所以，从长远角度来说是需要置换的，这几年倒是问题不大。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：京爷，sfsd，预算950左右，自住+保值增值，考虑到工作地点，希望离8号线近一点。纠结是买海淀的二手房莱圳家园，还是买昌平的新房紫金书院。说句心里话，紫金书院非常符合我对买房的居住要求，就是担心开发商会不会烂尾。希望京爷能帮我指点迷津，或者请京爷再帮我推荐海淀其他的离8号线近一点的二手房，或者昌平南的其他新房。万分感谢！
回答：你好，新房烂尾是非常恶心的事情，但并非很好判断，只能从概率上来估计。对于北京来说，新房烂尾概率倒是很低，毕竟监管还是相对严格的。仅仅从小区的角度来说，我认为价值还不错，完全可以购买。而莱圳家园，则是属于比较稳健且优质的选择，买来完全不用有任何担心，毕竟已经经过了市场的验证。对于八号线来说，海淀这边选择还真不是太多，除了莱圳，也就是清缘东里之类的了，如果是昌平其他新房，那就看看未来的朱辛庄新地块情况。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
3、提问：您好，年前看了西府颐园，珠江峰景，天鸿美域，中堂，美域价格超出预算，剩下这几个您觉得哪个更适合入手，预算730左右。
回答：你好，这附近的盘都属于大盘或者略低于大盘的样子，从居住体验和口碑来看，西府颐园、中堂小区还可以。我建议还可以看看不远处的万科紫苑，综合价值大一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：京爷，请问总价850万以内，朝阳纯投资不考虑学区，5～10年增值性及出手，1.北纬四十度纯南800万两居2.北纬四十度730万两居低层临街3.首开知语城纯南两居但是一层765万，4.青年汇佳园纯南两居769万，5.天鹅湾复式两居东南730万，问题1.这五者是一个档次么，可否排一下序 2.纯投资角度，有什么明显好于这个档次的选择
回答：你好，以下是我对这些选择的看法，北纬四十度的价值在于小区位置，毕竟处于望京北，未来潜力不小，在投资选择中，还是尽量选择卖相好点儿的，纯南800万两居可以作为优选。首开知语城属于望京中规中矩次新，表现还可以，但不算突出，如果是一层的话，不是太建议。青年汇佳园，小区品质不算突出，但毕竟是热门板块、地铁次新，有一定的稀缺性，所以价值还不错，可以考虑。天鹅湾复式，这类属于非大众产品，纯投资不是太建议。总体来看，我个人建议考虑北纬四十度纯南两居、青年汇佳园纯南两居，当然，也得看具体房源的性价比情况。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：京爷，你好，没有听从你的建议去年底上车，现在有些着急，但发现也没什么合适的房源，怎么办啊？还要继续等吗？
回答：当下楼市确实出现一个比较普遍的问题：业主心态有些飘，不诚心卖。当然也有一部分业主过年刚回来，想看看市场情况，不着急出手。所以我感觉先不要太慌，毕竟房价也没有出现大涨，可以边看着，看看有没有新出的房源，或者扩大范围看看。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
6、提问：京爷，我们现在预算有限，准备买套住房，可能五年左右再换，所以比较看中房子的升值保值。目前看了几个小区，感觉还可以，但是都存在您之前提到的几个硬伤，想跟您请教一下
1.第一个硬伤是独栋，象西城的泰和嘉苑，小区环境还可以，但是就是独栋?
2.第二个硬伤是有或者说曾经有办公租户，但是据说已经更换了比较好的物业，把办公的都迁出去了，象西城的广信嘉园和海淀的华奥中心等，其中华奥据说换了万科的物业。
3.第三个硬伤是步梯房的高层。象东城的胡家园26号和海淀的文慧园北甲6号院
回答：您好，以下是我的回答：
① 泰和嘉苑，独栋的硬伤会被西城+新两个优点掩盖，总体升值性其实并不差，有合适的户型的话，我倒是认为可以考虑。
② 这类房产不好说，物业换了会改善一些，但市场接受度需要时间来改善。
③ 这类房产属于比大盘好一些的常规老社区，如果是高层没有电梯，居住起来可能不是太方便。
你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京买房顶级思维》
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光著貔股的猫

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