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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总您好，刚刚关注您不久，我是去年工作落户的，家在外地，家里想支持一下在北京买套小型的婚前房产，现在在望京花家地工作，向您提问:1.目前单身，家里人为了让我婚后有些保障想买个一居室。但我有些顾虑，不知道这样用掉我的首房首贷资格是不是好。虽然知道越早上车越好，但也怕今后结婚时买二套婚房会比较吃力。您对单身女性购房有什么建议么？
2.买房总价预算在300－400左右，用于投资和落个人户口，主要想看一居室，请问望京有什么您比较看好的楼盘推荐么？花家地的老破小还有没有投资价值呢?3.虽然您说学区因素不稳定，没孩子可以暂时不考虑，但是有没有必要为了以后增加孩子上好学校的几率，将房子购买在东西海三个区呢？（可以不考虑自住问题，买完先租出去，自己仍然租住在单位附近）
A:回答:您好;感谢信任!1、婚前买一套房产一是用来作为抵御通胀让资产保值升值,二是对于自己是一种保障;无论是中期还是长期从哪个维度看方向上都是正确的;根据现在的婚姻法:婚前贷款购买房产,婚前的财产(包括存款+房产)都属于个人财产,不管是对未来的另一半还是对未来的家庭都是一件好事;
2、问题二和问题三可以一并回答,300-400万的预算在望京只能选到一些尾部的老旧小区,这些盘大都是行情不太稳定;在东西海更是这样,可以作为纯投资计划,选一个居住体验好一点的纯商品房社区,房地产进入后半场,对于投资房产的门槛要求越来越高,房地产黄金时代,只要买房就能赚钱,大家想的更多的是怎么搞更多的钱进入房地产,那时候越博傻赚的越多,现在房地产是过渡阶段,市场上的“买房者”越来越少,所以一部分杂盘接盘的人会越来越少,
你围绕着核心区看是正确思路,不要离开主城区安全系数很高,可以把目光重点放在朝阳,比较稳健的区域可以看看常营的苹果派,400全部下来可以拿一个大一居,北京新天地五期可能会超出20-30的预算,满五唯一加上中介费税费价格420-430左右可以拿下;常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;这个区域内的保值性和流通性都很好;四五百的预算纯投资选这个位置很合适;祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好，有了二娃想把老北苑的西南向二居升级为南向或者南北通透的三居，因为熟悉这边的环境，就想在附近换，哪个小区性价比高，给些意见呗？
A:回答:您好,北苑的望春园、茉莉园,这两个盘性价比和流通性都不错,居住体验也可,品质更高一级的可以关注下华贸城、世华泊郡;这两个比前两个盘的居住体验更好,更有长持的价值,在往上一个等级是福熙大道、润泽悦溪、润泽公馆、亚奥金茂悦、花语城;
如果对居住环境要求不是特别高,可以优先考虑第二梯队,也就是华茂城和世华泊郡;新北苑前期还是存在一定炒作现象的,目前高端盘存在一定的溢价;新北苑属于纯居住板块整体城市面貌比较新,主要的价值是填补这个区域中产对高品质居住的需求，其购买力还是依托外区的产业，像望京、中关村朝阳园、来广营，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过于快,导致目前是存在溢价;所有前期完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,
只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;保守一点第二梯队比较稳健,激进一点如果长持的话第一梯队也可;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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Q:提问:您好，现在在通州工作，家在朝阳红庙老破小，一年后孩子上幼儿园会去通州住，住单位分的宿舍。这个宿舍离单位近，离幼儿园和北京学校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州买个大点的房子投资或自住，或者不在通州买也可以，在城区买个投资的房子，但是自己不住。想问一下，在通州买，看了春和景明155的，融御140的，不知道怎么选？在城区应该选哪儿;选多大合适？谢谢
A:回答:您好,感谢信任!春和景明和融御属于两个不同性质的板块,融御在武夷花园商圈,通州新城的核心板块,位于政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线
璐苑商圈和武夷花园商圈只有一条河之隔，房价比武夷花园便宜将近1万一平米，这个区域的优势就是距离运河商务中心，价格比较友好，整个区域的界面还是很不错的，老旧小区比较少;一般买这个区域的多位刚需为主,武夷花园商圈多位改善为主,
1000万的总价如果买璐苑春和景明属于资源错配,这两个盘相比融御的价值高于春和景明;需要注意的是通州虽然定位较高,但现在依然还在兑现中,投资通州需要做好长持的准备,尤其是偏大的户型,通州属于利好长期,兑现周期会长一些,如果想尽快吃到板块红利,可以往朝阳东部看看,这些热点板块不会大起大落,涨幅比较稳健,金融属性也有优势,可以关注下朝青、望京板块,关于户型上2-3居都可,尽可能选一些居住体验较好的楼盘,北京的楼市正在发生结构性变化,一些居住体验较差的楼盘即便在核心区也会被市场慢慢弱化,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
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Q:提问:您好！本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇，目前闲置未住人，装修较好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房，2024年底交房，准备给自己及自己父母住，偏刚需兼带投资
关注点：一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续可能去雄安上班，为高铁通勤做准备，即使不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会发展潜力较大。请教：一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智？二是星源汇的住宅如何处理比较好？
A:回答:您好,环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况
东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别
投资不是DB,投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长,得到确定的回报,买入大兴高铁站不是很建议,不确定性太多,或者说大概率会亏损,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块,不如看看亦庄核心或者溢出板块,如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
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Q:提问:京总 您好。刚加入会员迫不及待来提问。最近看了网上深圳房价的下滑，担心买的时机是否合适。目前对杠杆的操作和逻辑拿不准。具体情况如下：目前住在马家堡100平两居。两口未婚。父母在黄村有一个95年三居（能卖340左右）。需求：南城改善，目前自己的居住环境，兼顾未来学区/品质/面积/升值。目前手里有1000，计划800做首付，200作为还贷备用金。等新房交付后卖掉黄村提前还贷一部分降杠杆。父母来住马家堡两居。目前有几个拿不准的选择：
1、看了京叁号（240平）感觉各方面都很符合条件，但资金会很紧。目前趋势下杠杆使用的策略有些拿不准。要贷1000;2、兴叁号（186平）户型还可以，但地段比较荒凉，除了离4环近不知其他怎么样。感觉旧宫比较慢;3、瀛海华侨城和园（184平和下叠拼）好处是现房，但周围荒凉。如果买叠拼的压力跟京叁差不多，但感觉不如京叁。如果是184各方面也还行，但不知发展和目前的溢价怎么样。4、西红门东片区也都看了，感觉都是刚需多，150平+的没看到。求京总指点
A:回答:您好,感谢信任!1、关于杠杆的理解,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;
2、黄村的房子不用等到需要时再出货,可关注下一波行情,如果价格合适即可准备脱手,黄村在大兴属于二流地段.定位是大兴新城的服务保障板块，黄村的发展是跟着大兴新城走的;黄村是大兴发展最早的一个区，目前没有什么具体规划，黄村的价值主要是占了大兴区政府的光，有大兴最好的配套和交通，整个地跌贯穿南北，黄村的价值房产是近地铁，品质次新。
3、京叁号属于河西这个地块品质较高的一个高端改善盘,240平面积略大,亦庄虽然有产业支撑,不缺购买力,但总价过高会失去房子的流通性,这个区域比较合适的价格区间是1000以下和不超过1500,1300左右最优;这么高总价的一个盘子放在市区的龙头板块会更稳健,旧宫、瀛海、西红门都属于次级板块,超过800以上的预算买这三个板块都属于资源错配,
西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段,旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难;旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,
紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右;从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌;这个涨幅的背后是旧宫的购买力接受不了这么高的价格,市场回暖期间,只有少数购买力选择这个盘,
市场的放盘情况是供应量严重大于需求量,购买力不充足直接导致楼盘在市场上缺乏价格竞争优势;如果买兴叁号会很亏;赢海则属于次次级板块,整体这几个板块京叁号相对价值牢靠一些,但建议控制下总价,如果240长持8年以上问题不大,可以对比下区域的二手金茂系,可阅读精华栏会员文章;81#北京房产投资核心逻辑和原理;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好，很荣幸加入，本人近期对楼市迷茫，望指点。我的基本情况：我和老公都是石景山户口，工作和居住现在也在石景山，现有住房不打算卖，要就近照顾老人，已无公积金首贷和二贷资格，但最近腾出来一个购房指标，现在手上有现金500(可以再商贷一些)，希望入手一套有投资价值的房产，最好在东西海，请问有什么合适的小区可以入手？
A:回答:您好,感谢信任!如果是做纯投资计划,500的现金可以找一些配套成熟居住体验好的优质商圈淘一淘次新的2居;现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区;第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,
第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;500的现金如果在东西海只能淘到一些老公房社区,这类房子的保值属性尚可,但在同区域涨幅比较靠后;只有大行情出现时才会轮到;做纯投资像朝阳的朝青是一个很稳健的区域,华纺易城和青年汇佳园的2居室700万出头;加上税费和中介费750左右能搞定,
500的基础上再贷300以内问题不大;如果就近可以看看西城广外的远见名苑;04年的商品房,79平的两居室户型报价在800左右,可以认真淘淘;广外有丽泽的辐射,学区溢价低,投资属性还可;保值增值性都比较稳健;其次可以看看公主坟的翠微南里、中里,这两个盘管理还可,性价比不错,距离石景山也更近一些;如果是做纯投资计划朝阳方案最优;如果为了方便照顾老人优先广外、其次公主坟,祝一切顺利!
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Q:提问:您好，从头条到星球关注您很久了，真心觉得您很专业。想请教几个问题。我的情况是这样，我和我媳妇儿在阜成门附近工作，大概率近几年工作地点不会动。目前在石景山八角游乐园附近有个60平小两居，感觉石景山每天通勤时间较长，现在想置换到单位附近5公里以内住，目前刚结婚还不想考虑学区房。石景山房子卖完加上手里的钱大约有个330万。
我想请教的问题是：1．想贷款200万，考虑置换一个550左右的小两居，我关注过离阜成门大约3公里左右的甘家口的阜南小区和小西天区域的小区。想让您帮忙把把关，这两个区域对我这种情况是否合适，并且我想住几年之后再置换，两个区域是否能跑赢大盘并且好出手;2．我这种需求，是否还有其他区域和小区您觉得不错的推荐。3．因为手里资金有限，必须得先卖房再买房，这样的情况，您建议在什么时间段卖什么时间段买比较划算，我俩可以接受中间有空挡租房的情况。
A:回答:您好，感谢信任！1、石景山八角游乐园的房子出掉思路正确，石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱
2、甘家口阜南小区在同区域竞争优势比较弱，如果考虑这个区域可以看看阜光里小区、甘家口小区，这两个盘的人文小区面貌物管都比阜南小区高一个等级。小西天可以重点关注五月华庭，这几个盘在同区域比较有优势，保值尚可，北京现在的区域涨幅逻辑是核心区热门区域居住体验好的商品房社区，同区域管理较好的老公房，溢出板块的品质次新刚需盘，如果是兼顾自住期望有一定的升值性以上楼盘还可
如果以投资为唯一目的，550的预算在这些区域应该压缩面积选一个品质好点的一居室，比如广外丽泽一带，因为你已经确定了几年之后会置换，可以以租换租把收益性放在首要考虑条件，这样的思路资产比较容易增值，大方向是这样的，我们本身持有的房子不是优质盘，涨幅很弱，已经错过了几轮行情，一次置换本身交易成本增加，如再次选的盘跑不赢同区域优质盘，看着是比原有的房子升值性好，实则并不是利益最大化操作，还是吃不到板块红利。
3、次级板块往主城区板块换，应该先买后卖，不要想着等市场好卖高价，市场好时主城区板块上涨速度可能比次级板块要快，每一个淡季都是置换的好时期，可以先问下中介自己的房子大概成交周期多长，然后去看房，看中房子下定之后自己的房子就可以挂牌，不建议把房子卖了拿着现金去找房，这种思路是错误的，房价一旦上涨，手里的现金就是烫手的山芋。回看会员文章，北京房产投资核心逻辑和原理，市场凉热规律，祝一切顺利！
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Q:提问:京总您好，拜读了您星球的文章，结合家里具体情况向您请教：现有房产两处，分别是丰台保利百合2居一套，海淀工商大学老破小一套（学区）。目前保利百合出租中，以租养贷，孩子今年上学，一家三口和一老人挤在老破小。因为孩子刚上学，老破小学区刚占用，肯定不好出手，现在想改善居住环境，考虑把保利百合卖了换增光佳苑是否合适？考察了小学附近的几个小区（孩子上学和妈妈上班都在增光路附近），觉得增光佳苑相对新一点，能解决车位问题，价格合适（900万左右），不需要承担太大压力。但是从资产保值的角度来看，不确定换过来是否合适，家里这两处房产怎么处置最优？请指教。
A:回答:您好,感谢信任!1、如果要换应该出掉工商大学老破小;保留保利百合;西局是丰台发展最好的一个区;保利百合是这个区域的标杆楼盘,未来承接丽泽一带;对标改善客群;之前丽泽一带已经涨过几轮了,但都是投资客买的,市场上真正的购买力还未涌入市场,一个新板块的完整生命周期可以分为四个阶段：炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段.丽泽已经渡过了前两个阶段,往后就是配套和供需;丽泽释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情,而丰台大部分区域和楼盘比较拉胯,保利百合未来在市场上的竞争优势会比较明显;
2、现在转手学区价格上虽然没有优势,但随着政策的不断变化,等同于把不确定性的风险转移到买家身上,价格自然会比带名额的低一些;如果为了改善居住环境;选筹的盘本身问题不大,没什么不可,卖出价格低,买入的房产优质,同样不会失去涨幅,而又减少了不确定性,对于您们来讲是利大于弊;
增光佳苑楼盘品质虽好,但板块属于中规中矩,现在的均价10万出头,个别房源10万以下,这个盘17年最高点是10万出头,从317后一直回调,18年春节后涨过一波,后又下调,去年5月到今年五月处于阴跌的趋势;海淀的重点发展是以中关村为点向北辐射;所以南部西部发展比较落后,这个盘保值属性还可,未来行情来了能跟着跑问题不大;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
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发表于 2022-10-13 15:31:26
发表于 2025-3-29 16:52:52