请问龙湖地产有隐患吗？

admin

这个话题不知道为什么总是被人恶意修改导致删除。正告这些品牌部的人，我时间挺多，可以不停的发。你仔细想想，为行业呼吁救援是对所有人好，别那么狭隘。你就是各种修改我的内容，评级公司能放过你们的公司吗？
被迫此处新开一个问题。
首先这个问题不是针对龙湖，是针对行业内所有的民营房企。
有理由相信，龙湖是百强里最晚倒下的几个民营房企。但是龙湖为代表的优等生们就真的没问题了吗？
看似现金流充足，现金短债比很高，那又如何？
那是21年12月的时点数，仅此而已。现在还好吗？
月月回款严重低于预期，成本费用还在发生，持续流血到现在，血还够吗？咋看着你们这些家境不错的优等生都面无血色了呢？
这些年一个个商业地产做的红火，有些人把这些资产自己背着，都没推向资本市场，现在还扛得住吗？
一打听，更吓人，裁员裁到手软，项目上运转不灵，供应链被抽得紧巴巴地，皮包骨头，奄奄一息。项目合作股东一个个奄奄一息，命悬一线。
一个个的都捂不住物业资产还有别的压箱底的玩意儿想拿出来到资本市场还钱，可是现在的股市又给了几位重重一击。
整个行业百强中民营房企都已经奄奄一息，阳寿长于6个月的已经屈指可数。
所以，以龙湖为代表的行业优等生们有没隐患，救不救？

admin

内容比较敏感，匿了。
隐患应该很大，倾巢之下，焉有完卵！
大形势如此，连国企、政府平台公司都有可能暴雷，何况是龙湖。
  对员工，工作氛围像文革，员工不知道哪一天被裁，每天担惊受怕，在龙湖有一句话，活下去是按天计算的，内部斗争严重，每个人为了活下去要疯狂跪舔领导，必须忍受毫无尊严的挨骂。
  对员工，逼着买郊区的房子，不买，对不起，直接劝退，也不管你工作能力是否强，这是不是暴雷的前兆。
  对供应商，能不付款就不付款，能抵房就抵房，有个新进来的总包，总产值也就2到3个亿，抵房款就占了1到2个亿，据说去年起，CQ龙湖的商票就已经打8折了，好在没有在内地上市，不然面对现在腰斩的股票，会割了多少国人的韭菜。
  对客户，龙湖有一个很奇葩的处理投诉的规定，只要公司觉得你投诉无理，可以在后台投诉直接取消，你就不能再投诉了，相当于除名，这就是龙湖所谓的以客户为中心，这就叫善待你一生。
  对于项目投资，为了过会，各种修改数据，格外是很多重资产项目，行情下行，据内部人事透露，龙湖全国重资产项目也基本停工。优质资产为什么停工，只能说明曾经的天街，他的价值已经大打折扣了。
  最后的最后，如果你买了龙湖的股票，赶紧割肉；如果是龙湖的准业主，听我的一句劝，不要入手；如果你是龙湖的员工，躺平吧，裁员还能赔点钱，卷是没有意义的。
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本来是随手一答，看大家热情太高，今天闲下来将评论区的一些疑问答案整理一下，解惑本身也是一种快乐。
1、在很多朋友眼里，好像三道绿线就一定是安全的，可事实上，三道红线是底线，何为底线，就是逾越了不救治是会死亡的，逾越红线基本就不能融资，不能发债了。那三道绿线就一定安全？就是因为有大量的表外债务，有很多不进报表的高利息融资，随着市场下行，现金流枯竭，三道绿线的企业也可能突然宣布违约，比如雅居乐，佳兆业，世贸等企业。
2、我劝大家尽量不要买期房，格外是不要买距离交付周期很长的期房，纯粹是一片好心，今年6月份开始，集中爆出的那么多开发商暴雷导致不能交房的项目数不胜数，开发商不能交房，但是我们没有拿到房子的准小业主还得继续还房贷，否则就是信用破产，会非常严重的。而一个公司暴雷到停工往往有一段时间，后续要想重启施工其实是非常难的，因为暴雷企业往往有大量的三角债务，格外是拖欠银行和供应商大量款项，这就是为什么很多烂尾项目就算ZF介入也很难重启，因为债务太多，没有人受益，就没有人会接盘，对我们普通购房者确实太残忍了。
3、我一直有一个疑问，如果大家是刚需，为什么不买二手房，其实这样的行情下，是能买到很多性价比很高的二手房，即买即住，周边配套成熟，学区、医院、商场、居住氛围都可以立即享有，就因为是二手的就要有偏见嘛？我觉得是完全没必要的，如果让我选择，我一定会买二手房，完全不担心烂尾的风险。
4、我们谈谈LF本身的项目问题，过去几年，LF拿了很多郊区的项目，这在地产行情好的时候是没问题的，因为龙湖本身的园林和户型设计确实有强处，小白很容易被表面吸引，不经谨慎的思考就快速入手了，项目本身去化快，其实低地价的项目的IRR和RIOC都是不错的，可是行情下行，郊区盘本身的价值就不高，没有销售，整个项目的运营就会出大问题，整个项目的逻辑也就不成立，这就是为什么郊区大盘基本全部停工缓建了，而且交付周期写的很久，有些甚至3年以后才交房，这其实基本属于耍流氓，这也是我劝大家远离LF的一个很重要的原因。
5、很多人说龙湖的天街做的不错，是他一个很优质的资产，我觉得首先龙湖要感谢万达，因为很多商业高能级的管理人才都是LF从万达挖的，很多商业的逻辑和打法也是这些人输出的，本质上来说，天街就是比万达商场定位高1到2个level的商场，我承认在有些新一线城市，天街确实做的不错，但是我们要清楚的意识一个问题，就是天街不是不可以取代的，大量同质化的商业现在如雨后春笋，譬如华润万象城，中粮的大悦城，当然还有一些定位低一点的万达和吾悦广场，他们也在做网格化布局，随着竞争加剧，消费降级，叠加YQ影响，天街的Y-cost也会下来，天街也看起来没那么美好。
6、龙湖暴力裁员确实裁的厉害，甚至无差别裁员，裁到手软的地步，这种行情下，格外是地产和教培行业的朋友们应该深有体会，被裁基本就意味着失业，因为市场在收缩，基本是没有重新就业的机会，看着身边同事一个一个离开，就算你是行业老炮，手上也有一定的积蓄，也会非常害怕和担心，而现在LF内部基本就是大搞黑色恐怖，领导无差别叼人，也根本不害怕你忍受不了，主动辞职对他们来说反而是好事，员工整天担心害怕，毫无尊严和归属感可言，这样的企业，对员工都如此，你们指望他对客户会好到那里去？你买了他房子，说不定他还骂你一句傻逼，你看，被割韭菜了吧!
7、我承认以前LF对细节的极致追求，大运营体系，生意的逻辑等很让人着迷，也是一家能干事能干成事的公司，但随着老LF人大量非正常的离开，有情怀的人大差不差都走了，一度我非常迷茫，行业如斯，格外是经历了这么多以后，每每加班到深夜凌晨，看着我5岁的小女儿清澈的眼睛，我都不忍热泪盈眶，行业的路在哪里？国家的未来在哪里？我乖巧女儿未来的路在哪里？

admin

原贴于8月17日发布


很多人都说龙湖如果倒下，将会给房地产行业致命一击。他们会这么觉得，其实是对龙湖不够了解。看完这篇文章，你就会知道，龙湖和已经暴雷的房企，没有本质上的区别。龙湖如果出事，起因只会在本文讲的三大风险的范畴内。
在讲三大风险之前，先说一个词——IPD。
IPD翻译成中文是产品封装，说人话就是复制。最早做IPD的是碧桂园。碧桂园在许多三四线城市都有名叫黄金时代的楼盘，甚至一个城市里面都会有好几个黄金时代。你会发现这些叫做黄金时代的楼盘，全国各地都长一个样。不管是售楼部、样板房、住宅外立面，就连地上的瓷砖花纹都是一样的。这就是IPD，直接复制不要创新，因为创新是需要时间的。创新的设计需要时间，与之相对应的施工方案、施工工艺也需要时间去调整和升级，时间长了，就不利于高周转。
为什么要说IPD呢，因为从2019年起，龙湖也开始推进IPD，只不过龙湖不像碧桂园那么极致，一个城市里出现几个完全一模一样的楼盘。龙湖的IPD不包括体验区，只包括住宅的户型、楼型等内容。龙湖按照品质的从高到低把住宅分为P3\P2\P1档，几年前龙湖还有P4档，现在的新项目连P3都很少做了，P4已经完全绝迹，毕竟高品质意味着高成本，在行业利润下行的这几年，龙湖也避免不了主动降档来缩减成本、提高利润的命运。龙湖会将土地确定好品质分级，比如一块地是P2档，那就到经典项目库里去找P2档的户型、楼型、景观的方案，几个老项目的各个环节做一下排列组合，缝合成一个新项目。所以如果你在的城市龙湖项目足够多，你会发现他们的户型几乎一模一样。这就是IPD，是龙湖高周转之路的巅峰。之前的视频里说过，2016年楼市第二次狂奔之后，整个行业都开启了高周转，从拿地到开盘的平均时间从以前的9-12个月缩短到了6-7个月，得益于IPD的助力，龙湖的平均开盘时间在5个月左右，高周转的速度是高于行业平均水平的。这种高周转速度还得益于另一个部分的复制——体验区。
体验区，是房地产营销的最大道具，分为三部分——前场、售楼部、样板房。前场，就是从项目入口到售楼部之间的这段距离，前场是最项目营销最出彩的部分，越高端的项目越会精心打造前场，有些项目会做长长的竹林通道来彰显仪式感，有些项目会堆砌新中式景观来彰显项目的豪宅定位。总之体验区就是要建的好看、建的高大上，来牵动客户的购房冲动。过去每个项目都要设计独特的体验区，独特的设计意味着独特的施工方案和工艺要求，使得设计环节和施工环节的时间都很长，所以在过往的开盘准备中，体验区施工占用了极大的时间。因此，体验区工作的优化，必然成为高周转的核心要素。早在2012年，龙湖就对体验区动手了。
2012年，龙湖发布了体验区景观设计管理规范，规定新项目90%采用标准化产品，10%自行创新。这是什么意思呢？过去龙湖在大本营重庆，设计了许多经典的体验区。但在2012年之后，龙湖将过往的经典体验区集合成库，新项目体验区里90%的方案直接从经典库中照搬，只有剩余10%的部分做一点创新。以前是每个项目都要设计独特的体验区，现在不需要设计了，直接照搬以前的，A项目的前场+B项目的售楼部+C项目的样板房方案，缝合成一个新项目的体验区，这大大降低了龙湖从拿地到开盘的时间。虽然龙湖不像碧桂园那样把体验区也容纳进IPD的范畴，但是复制的思路是一脉相承的。在一个城市里，龙湖的体验区可能不会重复，但放眼到全国，就会发现体验区在不同城市之间的复制了。
高周转这个词，听起来和印象中的龙湖相距甚远。许多人印象中的龙湖，还停留在宋卫平拜服的诗意田园，依山傍水的别墅专家。我前面说这么多，就是为了让大家有一个基本共识：龙湖早就不是过去的龙湖了。现在的龙湖，就是一个极致高周转的房企，2012年从体验区开始复制的思路，2019年开始推进IPD，龙湖的开盘时间一步步缩短，前些天的答复会议上还提到了合肥3个月开盘的案例。
之前的视频里，我用现金流模型和大家解释了高周转的本质——资金的快速周转。龙湖之所以在股价暴跌后将3个月开盘作为一个稳定资本信心的重点，就是因为快速开盘有利于预售资金的快速回笼，从而吸纳现金保持公司的财务健康。另外，高周转模式的核心，就是在现金流快速回正后，储备好拿下一块地的资金，然后继续拿地扩大规模。这，就是风险的源头。
龙湖确实是不做前融不做非标的，前融的概念在高周转那期说过了，没看过的可以去补一下课。龙湖不做前融不作非标的目的就是不借贵钱，从而一直保持极低的融资成本，从融资成本的排行上我们可以看到，龙湖的融资成本仅次于中海和华润这两家央企。以民企的身份和两个央企大佬站在同一水平线，这确实是非常强悍的战绩。但是不借贵钱就意味着少了很多融资渠道，借款规模也会小很多，但龙湖过去几年一直都是千亿级房企，拿地货值也是排在前列。她是哪来的钱，让自己拿地货值和借贵钱的其他房企排在同一个水平线上的呢？这就要说龙湖的第一个风险：W。
从2019年开始，龙湖就开始大力推进从实体企业借钱的动作，从2021年开始，这项业务有了一个代码：W。为什么龙湖给这项业务取W这个名字？因为W可以看做两个V，代表着双赢。但后来的事实证明，这个双赢其实是龙湖赢两次。W业务就是向实体企业以8%的含税利率借款，注意，是含税利率，借款方实际能拿到的利息是不够8%的。W业务主要针对两类企业，一类是各城市本土的小房企，另一类是纯正的实体企业，其中以建筑总包为主。龙湖为什么要向实体企业借钱呢？其中主要有两个原因：1.房地产现在有两集中政策，每年会有几个集中节点需要储备资金来拿地，在这些用钱高峰期，房企之间在借钱规模上是有竞争的，但是实体企业就不受两集中政策的影响，不存在用钱高峰，这样可以保证龙湖有极大的概率融到更多的钱，从而有更大的机会拿到更多的地；2.W业务中最主要的企业就是和龙湖合作的总包单位，总包只要还想做龙湖的生意，就必须借钱给龙湖。

大一点的总包单位借款会超过千万，中小的总包单位借款在五十万到百万级，聚少成多就能达到土拍保证金的亿级资金量了。一开始，W业务借来的资金是归地区掌控的，地区拍完地之后过不了多久就会还上，但后来为了统一管理，W资金管理权收归集团，从此总包单位的噩梦就来了。管辖权收归集团之后，A公司借的钱会在土拍结束后，给B公司接着用来缴纳报名土拍的保证金，B拍完后还有可能给C。W借款的时长无形中拉长了，如果没拍到地还好，拍到了之后还款周期就可能更长了。在2021年下半年以前，实体借款方还不是很缺钱，还能宽容一些。但是今年开始，大家都缺钱，还款周期的宽容度就没有那么高了。恰恰也是2021年年底，龙湖开始大量推进工抵房业务，总包单位的工程款开始用房子去抵。8月10日，龙湖股价大跌，紧急会议上的回复是“有充足的现金”，但这“充足的现金”实际上是建立在没有按时足额支付总包单位工程款的基础上的。这其实反映了龙湖的现金流是出现了流动性危机的，但这个危机用工抵房和拒付的方式转移给了总包单位。但总包单位并不是没有底线的，从今年开始，一直拿不到钱、还得出钱给龙湖拿地的总包单位，开始逐渐停止和龙湖合作，转向优质的、按时支付的国企。如果有同学工作的公司正好是龙湖的供应商，可以在弹幕和评论区说一说是不是这样。

W业务最大的好处就是这种负债不会进入资产负债表，属于表外负债，所以根本不影响龙湖的财务表现，也不会对三道红线有任何影响。而且表外负债本身、难以统计，到底借了多少钱只有龙湖自己知道，所以就算出了负面舆论，解释权也完全在龙湖掌控之中。龙湖确实不做商票了，但是W业务执行到现在，可以理解为一种不计入资产负债表的商票。但问题是，能薅的羊毛已经基本薅完了，并且羊都跑去和国企合作了。当W资金规模逐渐下降的时候，龙湖的拿地支出和债偿支出只能靠销售回款，但是销售回款中也潜藏着风险，这就是第二风险：滞重库存。
这个风险其实是整个行业的痛点，尤其在2020年初到2021年上半年，疫情之后开始的第三次狂奔时期，许多房企不计利润疯狂拿地，让龙湖这样对于利润有严格要求的房企只能转向商业占比更高的土地，毕竟纯住宅地块大家都在疯抢，一直抢到没利润甚至亏本。
这里的商业指的是办公楼、公寓、商铺等可售商业，和龙湖旗下的天街、冠寓这种自持业态有根本的区别，这个后面会说。
也正是因为龙湖确实有投资纪律，不像之前暴雷的几家一样亏本拿地，所以龙湖能坚持到现在。但同时造成了龙湖的货值结构中有大量的商办。当前的房地产市场什么样大家都知道，商办的销售一直比住宅困难，现在更困难了。在市场上行期，龙湖拿高商业占比的地块是无赖之举，因为商业不好卖，所以很多房企不会去抢，这让高商业占比的土地地价不会特别高，有一定的利润空间，有利润才能保证财务体系的健康。但是到了现在这个市场，去化速度极慢的商业就成为了拖累。车位、商业都按照施工进度要求持续施工，也就是在持续投入成本，但是销售端口去化太慢，就让这两种业态持续处于负现金流的状态。所以我们会看到，龙湖最新的政策，把今年各地区的年终奖和商办的销售业绩挂钩，促进各地区所有职能的员工寻找愿意买商办的客户。可是现在，还有多少人会把钱拿出来投资商业呢？

另一方面的滞重库存，就是三四线的住宅。前面说过了龙湖的W业务，W的借款规模是很有限的，保证金太高的大地块或者核心地块是很难参拍的。所以在W业务和内部两个机密指标的共同作用下，龙湖的拿地全部倾向于可以高周转的中小地块，只有涉及到购物中心的大地块，龙湖才会去涉及。这就让龙湖在上一波的拿地中，拿了一些核心城市的城郊项目或者三四线城市的项目。这些项目在当前的市场下去化困难，不利于龙湖的销售回款。

第三大风险，就是刚才提到的龙湖自持商业。龙湖除了住宅业务外，还有以天街为主的自持商业或者说购物中心、冠寓、物业等业务，在龙湖内部这些叫做主航道。客观的说，这种航道设计是很强大的，毕竟住宅买一波就结束了，但是购物中心、长租公寓、物业可以提供长期的现金流，抗风险的能力会比只做住宅的房企强得多。从拿地角度讲，购物中心和长租公寓还可以用来作为勾地的排他条件，是很有利于龙湖拿地的。但问题是，在2021年上半年以前，龙湖的购物中心以重资产为主。所谓重资产，就是自己拿地自己盖购物中心自己运营，相对应的是轻资产，就是有些购物中心可能经营失败了，龙湖收购过来加上龙湖的品牌、自己运营，会省去一大笔建造费用。能省下来多少钱呢？按照我从业时接触到的购物中心来看，龙湖中等规模的重资产天街，从拿地到开业的总成本在12亿上下，在开业之前，这12亿是完完全全的投进去的成本，是没有任何回报的，在业内的说法叫做资金沉淀。而这12亿从哪来？也是从龙湖的销售回款来的。所以在市场上行期，这一套打法是没有问题的，因为销售回款完全能撑得住每年的重资产购物中心的投资。龙湖每年的拿地金额中有10%都是要拿出来投资天街的。在市场下行期，这些资金沉淀没有办法带来汇报，反而拖累了龙湖的现金流。龙湖的商业体系来自于一家叫做凯德的商业地产公司，从体系到算法都是照搬的凯德。具体算法就不详述了，因为太过机密。但是凯德是有自己的融资平台的，能够解决资金的问题，而龙湖还是依托于住宅板块的资金来源。在如今的形势下，这种稳健抗风险的体系设计反而成为了拖累。

最后做一下总结。首先，龙湖和之前已经暴雷的房企一样，都是高周转房企，甚至由于IPD的运营模式，龙湖在高周转上比一般房企要极致得多。高周转对资金规模提出了要求，龙湖不借贵钱，但是有W业务来向实体企业借钱，折让龙湖的总包单位倍感压力，已经开始逐渐减少和龙湖的合作，转向能够按时支付且不用垫钱拿地的国企。当W业务逐渐减少的时候，龙湖的现金流压力全部靠销售回款来解决，但是车位和可售商办的体量不低，变现难度大，将对龙湖的变现速度形成拖累。最后，龙湖的重资产自持商业，也就是天街，形成了大量的资金沉淀，在上行期销售回款充足的情况下，天街的逻辑确实可以支撑龙湖走的更远，但在如今的市场环境下，这部分沉淀的资金，对龙湖的现金流也是形成了拖累。W业务的后继无力、滞重库存变现难和自持业务在下行期的拖累，是龙湖的三大风险，这三大风险都可以概括为流动性压力。如今的龙湖要解决流动性压力，只能靠销售回款来解决。销售和回款的业绩，是要靠员工拿命干出来的。

接下来的这段时间，将会是还留在龙湖的员工们最艰难最内卷的一段时间了。如果后面的市场有起色，龙湖扛住了这段最艰难的时间，那么这三大风险就只是风险，不会让龙湖发生危机，但如果后面的市场还在继续下行，那这些风险能不能兜得住，就很难说了。

云上风景

可以这么说，觉得龙湖是优等生可能没有问题，但如果觉得龙湖的资金情况很健康，那就是完全不了解情况了。
龙湖的投资，最迟从2年前开始就“融创化”了。这里指的是使用融创首创的投资模式，找“合作伙伴”（小地产商、各行各业的老板，上下游单位例如总包，偶尔有一些其他行业国企例如南昌水利等等）白条借钱打保证金，交部分土地款等等。这个模式有几大隐患：
1、高杠杆风险：（加上一些信用融资和前融、开贷等等，自有资金使用量和使用时间极短）导致只能赢不能输，一旦遇到下行周期就巨大风险。这条已经不需要展开说了。
2、地段选择边缘化：这就是由于合作伙伴导致的，大多数都是些相对轻量级的伙伴，掏不出三瓜俩枣，3个亿以下可以说是绝大多数，而把不同的合作伙伴拼盘在一起弄块大地块会由于种种矛盾（例如互相的诉求，包括龙湖本身不乐意让这些人彼此知晓龙湖借了这么多钱）不可能实现。所以最后就只能选择资金量小的地块。而这件事其实叠加龙湖的产品力导致了当今最大的风险，就是龙湖自以为自己的营销、产品能力卓越，是个“郊区高手”，导致下沉的更加厉害。
实打实的说，龙湖确实有很多牛逼案例，多次实现过隔壁竞争对手早开盘1周只能卖30套，而他开盘卖200多，这种打爆的案例。
到去年下半年更是登峰造极，请注意2021年2批次供地大概是8-10月份，相比1批次而言，几乎可以说是酷暑直接入冬，所有人都觉得此时有子弹简直是在V字底捡漏。龙湖借了多少钱？我知道我认识的小老板把包括融创在内的很多玩同样套路的企业全部拉黑之后，几乎全部选择了龙湖。白条的利息是8%（一批次借这种白条拿地利息被融创炒到了14-18%），可知龙湖当时有多风光。在这个时候，他加仓的地块几乎全部在郊县。按照历史来说，国家看到形势不妙，迅速救市，然后市场在3月份小阳春回暖几乎是必然事件，然后龙湖这些底价拿到的地块刚好开盘，利润率、ROE全部爽到爆炸。龙湖成为宇宙第一房企。
然而，历史第一次爽约。龙湖这些项目不仅降价，量也卖不动了。典型的加仓在左侧，还是几倍杠杆加的仓。
更可怕的是龙湖的重资产逻辑。以25%的住宅配75%的商办，当时业内很多人还在学习他的“算账逻辑”，EBITA算法。现在看全是狗屁，6年之后的EBITA，你的资金成本怎么算？就算你发债很便宜，这钱拿去拿纯住宅不香么？一边追求高周转一边追求重资产，既要还要，怎么可能实现呢？现在这些盒子全部都成了滞重资产，没有任何变现通道。
套在龙湖脖子上的绳索已经越来越紧。真实的龙湖比很多不咋地的房企还要危险。
最后我要说，尽管如此，像龙湖这样的房企是绝对不应该倒的，如果连他都倒了，这个国家的经济就是万劫不复之地。不谈金融市场，哪怕他借来的这些白条影响的企业体量之和几乎都等同于另一个龙湖。而包括龙湖本身在内的绝大多数房企，包括远洋（绿地都不用谈，已经死了）这样的国企都已经失去了任何自救的能力，国家必须下场。郑州这样的救市资金，我觉得是好的，但是太慢，太少，必须中央尽快亲自下场。同时郑州还设置了“项目本身算账能达到不亏才能救”的硬性条件，这显然又是带着镣铐试图跳舞的表现（又一个“国家的钱不能亏”），在当前的价格下，怎么可能还有不亏的项目，就算有，还需要你救么？这不等于医院在说身体条件不好的不抢救？企业都亏成这样了，国家有什么不能亏的？现在除了恒大、蓝光、华夏幸福，最多到融创、绿地、新力这一层可以放弃，其他所有的都必须救活，否则就是全国一起爆雷。没别的选择。

云上风景

龙湖说自己有“投资纪律”、“财务纪律”，看看就好，资方都应该清楚。
投资纪律方面：龙湖所在的一二线城市，从2017年开始，基本上就是竞争非常白热化，导致的结果是利润空间不断被压缩，如果你要能成功拿到地，那么你就要让渡出你的利润空间去和那些目前已经暴雷的高周转企业竞争，而龙湖从2017年至今，是不断的在拿地，龙湖内部的测算要求是12%利润，这个指标万科都达不到你龙湖还能达到？成本王中海都达不到，龙湖还能达到？那些高价拿地暴雷的房企出问题，你龙湖和他们最大的区别是你还玩玩重资产商业，然后别人暴雷你就不暴雷？所以龙湖起码近5年来说，拿的地，是没有任何投资纪律可言的。也可以这么说，近5年不断抢地的房企，有一个算一个，都没有投资纪律。
财务纪律方面：这就更搞笑了。龙湖推迟付款或者根本不付款，不行你就去告我，除非你不想继续和我合作了。龙湖拿地喊小股东出钱，拿了地然后再融资，把资金压缩到极致，这叫财务纪律？自己那么多个天街，疫情之后拿了多少补贴，发过一分钱给租户吗？这叫财务纪律？所以，别人都暴雷了，你还没暴雷，不是龙湖多厉害，而是龙湖家大业大有“战略纵深”，可以腾挪，可以时间换空间罢了。
龙湖暴雷与否我不知道，但近5年和龙湖一个玩法的高周转、高价、高杠杆企业，大多数都暴雷了，龙湖就算建设成本低一点（低不过绿地）、营销团队强一点（强不过融创）、融资成本低一点（和世茂差不多），但是不可能从本质上和其他暴雷房企区分开来，别人暴雷你不暴雷。这是事实。

admin

前龙湖员工
大环境如此，也没有办法。直接回答，有，两方面。
一是资金问题。龙湖从去年开始就无商票了，但是大量使用不计入表内的保理，按我所知道的情况，在建工程，除了垄断类的支付用现金外，其余基本上都使用的是保理或者支付代理，工程款基本上也只能支付应支付的40%-50%左右。此外，龙湖从拿地开始就向供应商借钱，w资金基本的资金成本在8%左右，借新还旧，集团每月都有w资金的额度要求和工抵房要求，地区压力巨大，真实的资金情况只有集团领导知道。一旦回款不利，都是风险。
二是工作强度和人员流动。龙湖真算是地产强度no.1，996是福报，个别地区个别项目天天007。尤其从去年下半年开始，集团的各种表格汇报和管控甩锅，除了本职工作外，天天搞工抵。龙湖的强度还来源于，龙湖是既要也要还要，天天搞职能pk，永远做不完的工作和三单，能留下的只有躺。在房地产行业如此严峻的情况下，龙湖还有频繁的人员离职，这部分走的都是有经验优秀的员工。大量的变更+高频率的人员流动，必定导致项目埋雷。此外，这一年糟糕的付款条件其实伤害了很多优秀的供方，如果不能及时回血，这种损失也很难挽回。

无以致远

龙湖的模式和其他的地产商没有质的区别，最多就是量的区别，就是融资成本低一点，产品研发高一点。但在这个大环境下，玉石俱焚，如果销售去化上不去，这些量的区别就只能是体现在暴雷时间上的早与晚。
从媒体的端口，龙湖现在能打的就是情怀牌了，但资本市场是不相信情怀的。股价暴跌16%，然后以股代息，向股东发行2亿新股，代替超55亿港元。正如老板吴亚军所说，龙湖正面临困难的时期。
至于龙湖辟谣商票的事情，我只能说现在龙湖的支付情况远比对外宣传的严峻。大家可以去问下和龙湖合作的供应商，问他们的进度款到账的情况，一问便知。
龙湖确实是地产行业的优等生，但是根据目前地产行业的情况，可以把龙湖理解为在一所烂学校的优等生，如果不转换赛道，被时代所抛弃是自然而然的事情。
其实房地产这类技术门槛低的行业，企业倒下了又如何呢？运应时代而生，被时代所抛弃。恒大也好，融创也好，龙湖也好，倒下了，再造一个就是。

admin

我觉得不仅仅是龙湖完了，通过龙湖也能看得出来整个中国的房地产市场也真的是完了。
在二零零九年冬天的西安，我应聘过龙湖地产的绽放招聘计划。那时我是应届生，什么都不懂，也不知道龙湖选拔标准在业内的独特。
当时我一面被筛掉了，但我很不服，我有很多问题想问。于是像007一样混进了二面，想霸王面。虽然该诉求被直接拒绝，但是最后龙湖的hr却在下班之后，在重感冒的情况下，一边抽着抽纸擦鼻涕，一边牺牲了二十多分钟的个人时间回答了我全部的问题，这让我深受感动。但同时我也有几分迷惑，有两个问题他的回答让我印象深刻：
我：“请问我作为一个名不见经传的应届毕业生，您本可以把我用保安赶走，为什么选择了牺牲下班时间回答我的问题？”
HR：“因为我们的企业文化就是善待你一生。我们还有一个文化就是要当“操心员工”。而且我特别理解应届毕业生在找工作的时候所遇到的遭遇和难处，因为我也曾经遇到过。”
我：“有些人他们是看了面经，了解到了你们的一些套路，然后混进来的。这对于像我这样的一个原生态的选手会不会不公平？”
HR:“确实是不公平，但是你放心，这些看了面精的人我们遇到了很多，因为他们不符合我们的企业价值观，所以他们最终还是会被我们淘汰掉的，或者她们会因为干的难受而自己主动请辞的。”
这位HR名字叫赵佳。除了我这么一个毫无价值的应届毕业生，没有人知道他为龙湖做的这一切。
对他、对龙湖我心生敬意。已经过去十几年了啊，这一切都仿佛发生在昨天晚上。我一直跟周围人说，如果龙湖哪一天都做的不行了，那房地产市场真的可能是要完蛋了。但这一天应该不会到来，因为这个企业他就是靠这个立本的呀！
如今我看了看大家的回答，不幸的发现这一天还是到了。
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后记
岁月的沉淀让我意识到像赵佳这样优秀的员工一定会比一般人更早的能够“独当一面”。写完这篇回答之后，我在百度上面搜索了一下“龙湖地产+人力资源+赵佳”发现一切如我所料。而且他在采访当中同样也给大家善意地提出了一些建议。有兴趣的朋友可以看一看。唉，惭愧啊，他文末所给的建议正是我人生走过的大弯路，而这些话也是当时他跟我讲过的。
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1725008213296960212&wfr=spider&for=pc&searchword=%E9%BE%99%E6%B9%96%E5%9C%B0%E4%BA%A7%20%E4%BA%BA%E5%8A%9B%E8%B5%84%E6%BA%90%20%E8%B5%B5%E4%BD%B3

篮崋

告别魔幻的2021，又到了发放一年各类榜单的时候。
前些天，中指研究院发布了“2021年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100榜单”。



单从拿地金额来看，top10名单里面，绝大部分都有央企、国企背景，民企里只有一哥碧桂园和位列第八的龙湖。
拿地面积排名top10里，民企仅有3家，分别是碧桂园、新城、龙湖。
在12月的时候，很多朋友问过笔者，为什么龙湖在这个时候还敢拿地，还拿了这么多地。当时笔者也有点没想明白，今天就来分析下这个问题。
首先，我们来说一下龙湖21年全年的真实拿地情况。

据上面的中指榜单显示，龙湖21年权益拿地总金额为758亿元，权益拿地面积980万㎡，但这个数据我整理下来，判断是有误的。
为什么呢？据11月中指的统计，龙湖1-11月权益拿地金额为724亿元，面积为915万㎡。可以看到，全年数据与之相比，12月权益拿地金额仅新增34亿元，权益拿地面积新增65万㎡。



而笔者通过各地公布的摘地信息，以及中指数据库核对，发现龙湖12月单月在长沙、武汉、济南、成都、青岛、杭州、北京等多个城市共摘得9宗地（含8宗涉宅用地及1宗商业/办公用地），总成交金额约173.4亿，权益金额96.6亿，均为底价摘地，新增规划建面101.5万㎡。


（图片截自中指数据库）
据笔者整理，龙湖全年拿地为95宗（含92宗涉宅、3宗商办），总成交金额999.11亿元，权益拿地金额约802亿元，权益建面1009.5万㎡，平均楼面价7898.5元/㎡。
中指土地版统计21年龙湖拿地92宗，企业版统计95宗，本身由于城市口径归口问题，漏了部分县域项目，因此存在差异。由于中指榜单出来的比较快，不排除是出现了统计错误，漏了12月底成交的地块。
经笔者复核，杭州市余杭区12月21日成交的杭腾未来社区商住地块，占地18.1万㎡，容积率3.27，规划建面59.2万㎡，总额88.24亿元，为龙湖与浙江交投合作拿地；
而龙湖权益比50%，约44.12亿元，权益拿地面积约29.6万㎡。这宗地块数据，正好与笔者统计和中指全年榜单的差额一致，因此很大概率是中指漏了统计这宗高总价地块，如果有中指的朋友看见，不妨去重新核实下。
纠正完拿地基础数据，我们来说一下为什么龙湖为什么敢逆市拿地？

01
拿地销售比合理、销售有支撑




从销售基本面来看，龙湖在房地产行业整体下行的背景下，仍实现了销售同比增长。21年龙湖全口径合同销售额达到2900.9亿元，较2020年2706亿元的销售数据，增长7.20%。
而从销售拿地比数据看来，全年综合拿地销售比为34.44%，低于40%红线。（由于缺乏权益口径销售金额，拿地销售比为全口径计算，但同时折算权益偏差也不会太大）
我们也可以看到其实相较于2020年积极拿地，龙湖21年是更为谨慎的，只有第二季度和四季度拿地销售比稍微超过40%，主要是第一批次及第三批次集中供地的时候。
龙湖拿地并非激进，大家之所以关注到龙湖拿地，是因为同时期很多的民营房企都不拿地，而在一众的央企国企中，龙湖就显得一枝独秀了。
据笔者向龙湖内部人士了解，其实目前大部分房企，并非看衰明年的市场，而是由于手里的确没钱，想拿而无法拿。龙湖显然也是对明年的市场充满信心，才会在四季度补仓。
由此也可以看出，在行业受到重创的情况下，龙湖并未受到大的影响，它的底气就来自于其产品端的竞争力、销售端的快速去化和回款能力。
02
财务指标优异、融资成本低、债务风险小

2020年以来，“三道红线”、住宅供地“两集中”等政策监管正在成为房企的生命线。
在多数房企还在为降档头疼的时候，龙湖已经连续五年保持“绿档”水平；21年上半年，龙湖现金短债比达3.91，净负债率约46%，剔除预收款后的资产负债率为68.3%，堪称房企中的“优等生”
21年底，政策底显现，国家陆续出台政策维稳，譬如降准、放宽信贷、融资环境等，也鼓励优质房企进行收并购。




虽然这则新闻没有提到龙湖，但龙湖显然也属于优质企业类别，2021年上半年龙湖平均融资成本为4.21%，再创历史新低，已经可以与央企比肩。
而在12月10日，龙湖公告宣称成功发行了规模10亿元15年期的中期票据，票面利率仅3.75%。
同期碧桂园10亿4年期公司债票面利率为6.30%，可见龙湖发债规模、利率、年限，在国内民营房企中处于较优水平，甚至与国资房企发行利率相比差异也很小。




再来看债务层面，据中指统计，龙湖海外债券余额229.32亿，其中22年仅3季度有28.67亿到期；信用债债权余额430.51亿，22年供66.88亿元到期；合计总债权余额659.83亿，22年到期95.5亿元，与其销售规模相比，这个负债水平，的确相当安全。

03
从单枪匹马转向联合体拿地
龙湖今年拿的95宗地块里，有61宗是100%权益，有34宗是合作拿地，在龙湖联合体中，笔者也发现其很多合作方都是地方平台公司或是国企背景。
这一特点在四季度集中供地尤为明显，12月拿的9宗地块，8宗均为联合拿地，由于三批供地基本上是国企央企兜底，因此龙湖更多的选择了合作模式。
其具体合作模式不得而知，但可以推断的是，联合体的非龙湖方肯定有垫资的条款，不然土地支付头寸太高了，是无法满足投资要求的。
通过与这些政府平台公司联合体拿地的方式，一来可以降低资金投入，分摊风险；二来可以降低城市进入的门槛，获得更便宜的土地；三来国企融资成本相对更低，在当地信贷额度和回款方面都能得到更多支持。
而龙湖本身拥有强大的品牌溢价能力与产品溢价能力，与国企合作，大概率能实现共赢。
04
拿地策略清晰，盈利增长有保障

说完合作拿地，又回到投资拿地策略上。
不拿地王，不拿高价地，是龙湖长久坚持的运营法则。
保持毛利率达25%左右的底线，净利润率10%以上，则是龙湖坚守的拿地原则。
在2021年周年股东大会上，龙湖CEO邵明晓明确透露，在1-5月集中供地市场上，龙湖共收获14个项目，并且利润率均处于10%以上。

在年初首轮集中供地中，龙湖并没有过于激进以至牺牲利润率；而年底的这些合作拿地，更是底价成交居多。



从全年来看，龙湖80%以上的土地都集中在一二线城市，三四线城市仅占19%；
龙湖的朋友也提到，龙湖今年集中供地选择中，大都选择在核心区、成熟区的土地，近郊的区域基本不参与；
他们很有信心的表示，近期拿的地，不论市场行情怎么样，未来去化还是会比较理想的；区位、配套、再加上龙湖卓越的运营能力，基本不存在去化困难情况。
在某二线城市联合本土民企拿地的一个项目，更是逆市实现四十天现金流快速回正！
盘算下来，龙湖目前至少80%以上的销售货值都集中在高能级的城市和价值区域，而且土地成本合理，为未来盈利增长奠定了非常良好的基础。

05
多元化发展、未来可期
“房住不炒”是地产行业的主基调，在存量竞争期间，房地产生态链价值逐步体现，具有多元业态的房企有着更多参与市场的机会。

2021年7月，龙湖新成立了地产航道集团，与此前的商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修航道并列，这意味着龙湖的地产航道经营灵活性、战略聚焦度大大提升。
商业是龙湖经营业务的第一个发力点。自2011年开始，龙湖确定“持商业”战略，每年以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业。今年以来，龙湖商业再提速，年度布局28座城市，累计开业商场60余座。
长租公寓赛道上，龙湖是处于第一批吃螃蟹并且取得成果的房企；
龙湖“冠寓”已布局30余个高能级城市，截至21年上半年末，冠寓开业房间数达9.4万间，租金收入10.7亿元，出租率94.1%，累计服务在租租户近35万人，累计服务用户超120万人，用户满意度高达95%。
物业方面，龙湖在1月7日向港交所递交上市招股书。



龙湖智创生活是龙湖发布的全新品牌，融合了原有智慧服务、商业运营等业务，将“物管+商管”结合了起来，与华润万象生活的模式类似。
从企业在管规模来看，截至2021年12月28日，其在管项目共计1512个，在管面积2.54亿平方米，合约面积及战略合作面积约4.4亿平方米。
从营收水平上看，2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入77.7亿元，同比增长81.2%；净利润11.3亿元，同比增长68.4%。
而据中指物业研究预估，龙湖智创生活成功上市后，有望突破千亿，成为港股总市值第二大的物业服务企业。
除去商业、长租公寓、物业，龙湖在房屋租售、房屋装修等业务板块也有所涉及，因此，龙湖未来除了开发主航道外，其它业务板块的增值空间也非常可期。
综合看来，其实龙湖逆市拿地，并非玩火，也非单纯的财大气粗，而是基于一直稳健的财务报表以及坚守的生意逻辑，对未来市场做出的投资判断和反应。
守得云开见月明，静待花开终有时，地产苍茫沉浮，龙湖未来可期。
<a data-draft-node="block" data-draft-type="link-card" href="http://link.zhihu.com/?target=https%3A//mp.weixin.qq.com/s/K8lE3DSAwrXNxQXbfjNsDw" data-image="http://pic3.zhimg.com/v2-1d24e36f07a0ef4fbbedff5ee70eda62_180x120.jpg" data-image-width="1024" data-image-height="436" class=" wrap external" target="_blank" rel="nofollow noreferrer">这家房企逆市拿地，是玩火还是不缺钱？又一家地产巨头坐不住了?

admin

前龙湖员工，现龙湖业主
离开龙湖已经快3年了，龙湖是我入职地产行业的第一家公司，说起来感情还是很深，毕竟当年从施工单位跳到地产，龙湖也算是我行业的引路人，后面在2019年，我买了自己所建项目的住宅，也拿到了一点内部优惠，去年交付，到今天为止，我还有好多前同事在龙湖工作，偶尔还有点联系但不多，我发自内心说一说我对龙湖的真实看法。
龙湖的项目发展模式，还是以快节奏为主，别的城市我不了解，在我所在的省份，龙湖从2018年以后拿地的项目，基本上毛坯竣备周期是总包进场15个月内，精装竣备是总包进场24个月，至于示范区，基本上拿地后3个月内开放都有案例，这种节奏在行业里已经算很快的了。
快节奏当然就带来一系列问题，比如内部员工无休止的加班，抗压能力弱的、达不到业绩指标的就被公司优化掉了，短时间内抢出来的活，质量也一定不是最佳效果，但快节奏就代表快速开盘，快速预售，快速封顶，快速回款等。
我在几家地产都做过，不得不说，龙湖的工作强度算是比较大的。
但是龙湖的运营还是很强，很稳，节点很少爆。
我今年年初，和龙湖几乎撕破脸，我买的新房交付了，交付的当天，项目经理和项目总都出来和我寒暄聊天，毕竟我以前也在这个项目上，大家都在一个圈子里比较熟，我也碍于面子加上是毛坯房，就没有太挑剔，口头说了一些门窗变形的问题就交代那边的人尽快处理掉，也签字收了钥匙，可是后面，我提出的问题迟迟没人维修，最后，我实在忍无可忍，打了龙湖的投诉电话，对方也一直在敷衍，再后来，我找到了市质监站下属工程科的一个科长去举报，这才安排人对接，但也只是当着政府人员的面做做样子，人走了又开始躺平。
期间，我找过物业经理，找过以前和我关系比较要好的几个同事，也直接找了铝合金单位的老板（我在龙湖工作期间关系还算很熟），都是口头答应一定会安排，但说了一大堆困难，比如说没有资金采购材料要再等一段时间，没制度支持无法启动第三方，然后就没下文了。
最后，我也懒得找了，极度失望之下，我直接安排我家装修的师傅找人去处理的。
这件事之后，我其实对龙湖就没什么好印象了，但是客观的评价，龙湖确实是目前市场上最坚挺的一家民营企业了。
如果说这个行业只剩下一家民营企业，那一定是龙湖，这一点我是承认且坚信的。
但是如果龙湖还是这样不在意业主的声音，客户满意度如果继续自己内部做手脚只是拿给领导看，而不真正关注房屋质量问题，如果快递放到物业那边暂存，物业人员三天两头去催着赶快拿走，这样的龙湖一定会失去很多民心。
其他的我都可以想得通，我唯一想不通的就是，在目前这个地产大环境下，其他地产那么重视交付，重视客户满意度，龙湖为什么大刀阔斧的组织优化，把客关的人砍掉，以后交付了业主的房屋有问题找谁，找物业，如果都是找物业，那龙湖和那些乡镇级的低端开发商低端小区还有啥区别。
我在龙湖的时候，办公室的桌子上墙壁上都贴满了“善待你一生”，可是刚刚交付的新房，就不予处理且互相推诿，这哪里是善待，别说善待一生了，就连一个月都做不到。
今年年初，因为项目少，龙湖也在当地开始了大规模的裁员，在这个阶段，很多人被裁就相当于失业。
当然了，我还有一些前同事在龙湖做的不错，至少看起来比较舒服，真实情况我也不得而知，都说地产行业都喜欢洗脑，饥饿营销，我在龙湖时候还好，这两年，我的那些老同事几乎每隔几天就在朋友圈发营销的信息，我个人是很反感这些。
前几天，龙湖爆出不利信息，我这些老同事几乎无一例外都在第一时间转发公众号的澄清软文，我也没有打开细看，也没心思去了解事情的真实性。
爱过也恨过，但已经买了龙湖的房子，还是希望龙湖会一直坚挺下去，不为别的，就为了我作为小区业主，交了不便宜的物业费能享受到应有的服务。
目前，龙湖在我所在的省份，市场占有率已经很低了，上半年几次集中拍地都没有报名，想当年最辉煌的时候，一个城市十几个项目，现在已经开始准备退出这个区域市场了，不得不说，地产如同割韭菜一样，赚了钱现在预判到了风险就及时抽身而退，这是成熟的地产公司应有的敏感度。
因为我也还在这个行业，龙湖如果也倒下了，那意味着整个行业也基本快病入膏肓了，那我作为其中一个从业者也很难幸免，所以说，祝好吧，祝龙湖还能稳住，最起码，物业这一块，别让我这个业主再一次次的去和你们吵架，希望还能保留住双方幸存的那最后一点尊严。