请问龙湖地产有隐患吗？

admin

看到下面回复，龙湖的一些项目质量有问题。我把我帖子中我的支持龙湖的回答全删了，用来支持我帖子的反对者。因为我非常讨厌质量问题。只保留了一部分内容。
题主应该是要买房，如果是刚需，我认为每次都下跌都是买入的好时机，毕竟是自住，时间等不起，但是如果是投资，20年内房子都不是投资的好时机。这个观点的原因，是我认为房价会长时间高位横盘。当然如果房价暴跌，比如一到两年内全国平均房价下跌30%以上，这属于政府护盘失败，属于系统性风险，如果出现这种情况，也只能认命了。
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下面是原贴删除后保留的内容:
任何一个公司都不可能百分之百的保证不会出现问题，龙湖也不例外。现在最大的隐患是房地产行业出现系统性风险，覆巢之下无完卵，这是行业风险。但是只有倒闭的企业，没有倒闭的行业。这是龙湖面对的最大的隐患，也是所有房地产公司面对的隐患。
虽然我相信政府，但是有时并不完全相信，因为我经历过2015年的股灾，政府全力以赴的救市，也没有避免股市的崩盘。房地产呢，打个问号！毕竟，市场本身也有市场的规律。

黑夜炫速

济南龙湖天曜，盆满钵满，割腕韭菜还想全身而退，业主怎会答应。

没有对比就没有伤害




恒温书吧最终成型如何不管，但是你说这个树几十万，不害臊吗？


沙盘还可以改吗？我冲着大玻璃买的，你给我换成小玻璃，经过业主同意了吗？


改的可不止是玻璃，连路面都能给你改了，商铺门口改铺沥青，亏你想得出来啊！


就这施工工艺，你配全身而退吗？

一无心

回看瑞银的报告，我恍然大悟。
他们不是看不上龙湖，而是看不上房地产的下半场。
<hr/>在民营开发商中，碧桂园和龙湖，都算是优质的代表。特别是融创、恒大陷入债务问题后，龙湖和碧桂园的优质体制也开始显露出来。

但是，碧妈的房屋质量，一直令人诟病。俗称“五星期的家”。

如果和许老板的恒大比，可能还不一定比许老板好。


尽管龙湖的项目也存在部分质量纠纷，但综合来看，龙湖的质量口碑，还没有形成对“销售”的明确影响。


因此，即便在整体稳健的基础上，碧妈也会因为资产的整体下行而无法掩盖房屋质量的诟病。势必会卷入一些不必要的漩涡，进而影响其销售回款。

因此，在民营开发商中，龙湖相当于守门员的存在。

但是，疯狂星期四还没有到来，龙湖开启了疯狂星期三。

龙湖，也因为瑞银的评级，市值蒸发了250亿。
暴跌16%。

现在的龙湖，每股净资产是20.56，而股票的价格在20.90。
净资产和股票无限接近。


有人风声，龙湖的商票存在逾期风险。

吴老板赶紧发了公告“没有逾期，现金充足”。




尽管地产这几年特别难，龙湖的销售回款也存在对应的压力。
但是龙湖一直是民营开发商的“优等生”，也是“地产守门员”。

因为龙湖的“三条红线”，六年都没有触碰。




不仅如此，龙湖除了房开板块，其它三条主要业务，分别有商业、物业、公寓，都是具备有现金流回款优势的业务。而在前几年以“长租公寓”作为风口的租赁事业，龙湖的“冠寓”也是稳扎稳打。


增加经营性资产，放水养鱼，形态大生态。

而且，这几年的龙湖，也不断将商业物业公寓的“轻资产”逻辑，运用在“房开”逻辑上。


比如福州的东二环龙湖、长乐龙湖等。
都是地方投资者和龙湖的房开版的“轻资产”。

在如此稳健的企业基因之下，龙湖的“逾期可能”，的确非常小。
现在的房地产市场，空头势力无处不在。

而龙湖，也像是民营房地产的一道“生死线”。
因为龙湖不管是在“战略选择”“体系建设”“质量保障”等维度，都具有行业意义。


和万科的“戏精”套路不一样，如果龙湖倒下，市场将一片狼藉。

会导致房地产市场的民营企业产生不良预期。


在我看来，龙湖更像是一面旗帜，在房地产市场给各个领域的战略决策做出一个“榜样”。对整个行业来说，龙湖不一定是最强的，也不一定是最棒的，但龙湖的综合能力，却是最有意义的。


因为龙湖，在2016年下半年左右就进入“后地产时代”的思考，开始进行能够反哺地产、物业、物业的投资，比如袋鼠麻麻。




而龙湖商业，则作为龙湖的另一条“麒麟臂”。
为龙湖一年创收81个小目标，成为商业前十的存在。

那龙湖到底有没有问题？

我只能说，销售预期极不理想，回款预期也不理想，也没少裁员。

但目前，还没有问题。

而龙湖最大的问题，是品质分地区。

回看瑞银的报告，我恍然大悟。
他们不是看不上龙湖，而是看不上房地产的下半场。


这两天，地产老人朱老板做客博鳌论坛采访。
作为经历了1997年和2008年的楼市危机地产老兵，他对这个行业有着自己的担忧和热血。




“”虽爆雷企业集中为民企，并且爆雷还未彻底，但国企同样也面临严峻形势。”

“中国存在体制优势，且经济仍然在成长大周期，在这样的大环境下，房地产行业不需要太过悲观。这一次行业调整完后，会走得更好、更持续、更规范，更符合国家经济社会发展的需要。”


对现在的房地产来说，没有谁能够独善其身。

我对龙湖，唯有祝福。



<hr/>了解更多，关注公众号：太子探

钟汉良

不清楚。我们公司是龙湖合作方总包，目前做的龙湖项目。昨天下午听项目商务说，公司董事长要求龙湖项目准备资料打官司。如果真的遭了，打官司还可以先到先得。反正公司已经不打算跟龙湖玩了。公司发现方向是往华润、建发这些国企央企靠拢。

admin

2月28日，龙湖集团（http://00960.HK）公告称，邵明晓获委任为公司董事会副主席，同时辞任了公司首席执行官，陈序平将担任公司首席执行官。




资料显示，邵明晓1992年取得中国人民大学经济学硕士学位，2006年加入龙湖集团，于2011年6月，被任命为龙湖集团执行董事，当年8月，邵明晓接任首席执行官，至今已履职两个完整任期。在担任CEO期间，邵明晓提出“持商业”、“空间即服务”等战略。



作为执行董事，邵明晓与龙湖集团订立服务合约，任期自2020年6月3日起为期三年，可享有每年基本酬金700万元人民币、酌情花红及其他福利。截至目前，邵明晓持有2411.16万股股份的个人权益，通过信托持有根据公司限制性股份激励计划获授的1095.32万股股份的权益。
陈序平出生于1982年，于2008年毕业于清华大学土木工程专业并取得硕士学位，同年以仕官生身份加入龙湖集团，曾任成都龙湖总经理等职务；2021年，陈序平担任龙湖集团执行董事，并被任命为集团COO、高级副总裁，兼任地产航道总经理。
陈序平与龙湖集团订立服务合约，任期自2021年8月25日起为期三年，可享有每年基本酬金1400万元、酌情花红及其他福利。截至目前，陈序平持有10.23万股股份的个人权益，通过信托持有根据公司限制性股份激励计划获授的227.41万股股份的权益。
值得一提的是，1月14日，龙湖也进行过高层人事的调整，现地产航道市场营销部总经理孙维强被任命为副总裁。
据知情人士透露，内部升职后，孙维强的职能未发生变更，仍主管地产航道营销业务。
孙维强是在2021年9月份，从龙湖长沙公司总经理任上调往龙湖集团，被任命为地产航道市场营销部总经理。
2021年，龙湖的整体销售额在市场环境变化下保持了增长。
龙湖发布的数据显示，12月份龙湖实现单月合同销售金额396.9亿元，同比增长42.7%，同时较10月份的259亿元，11月份的225.7亿元也有明显提升。
最后一个月在销售端的发力，龙湖集团2021年全年实现销售额2900.9亿元，同比上升7.2%。
2021年7月份，龙湖总部进行了一次组织架构大调整，将业务线划分为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务、房屋租售/装修、医养和龙小湖乐园等六大航道。
在地产航道，龙湖下设了投资发展部研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部。
当时的龙湖集团副总裁胡若翔，卸任品牌营销部总经理转向分管珑珠宝盒和珑珠优选、康养业务、IP龙小湖乐园等业务。
2021年11月18日，胡若翔退出了青岛龙湖置业拓展有限公司的董事，新增董事则为孙维强。
另外，据龙湖披露，目前龙湖董事会成员执行董事名单为吴亚军、邵明晓、赵轶、陈序平四人，王光建退出执行董事名单。
在过去一年对组织架构和人事进行调整后，龙湖新的一年在资本市场上也会有新动作。今年1月7日，龙湖智创生活正式向香港联交所递交招股书，启动上市流程。

admin

正所谓春江水暖鸭先知，龙湖现在资金流健不健康，看商票违约没有？承包商叫苦没有？商票贴现率升高没有就清楚了！
至少，目前我还没听说龙湖在本地的承建商有大规模违约，小规模违约貌似都没听说过（一点没有也不可能，但那很可能只是商务纠纷，未必就是没钱支付费用！）
再说跟猴一样精的商票贴现企业目前给出的龙湖商票贴现率在9.0~11.5%之间，远低于融创等30%的一线房企，也说明了目前来说，龙湖的商票也还是硬通货！
从上市报表来看，龙湖的负债率也只在67%，算是房地产里面的优等生了，如果龙湖都暴雷，那么我可以大胆地说，地产商怕是难幸存几家了！当然了，上市报表这个东西，也不能尽信！但至少一定程度可以说明问题！
至于口碑摆烂，那个倒是事实，确实近年来口碑下滑地厉害，不少楼盘爆出质量问题，没办法，上了市多少会被资本裹挟，有些项目品质也是良莠不齐，但如果你非要我在现有的房地产企业里面选几个优等生，龙湖和保利还是妥妥的第一梯队！
所以说，龙湖暴雷，纯属瞎想，该买就买！

曾精点

看了这么多回答，很少有人能真正发现问题。
在恒大、绿地、融创、世茂4个销售额更靠前的头部企业暴雷之后龙湖到目前也只是勉强守住了第10，而且这还是去年下半年和今年年初持续拿地的情况。龙湖最根本的问题不是市场和行业，而是人。办企业什么最重要？是人。龙湖这么多年能够在房地产行业领先，是因为有靠谱的人和大家高度认同的企业文化。
而这些在陈序平上台之后彻底逆转，事实证明，看起来人畜无害的人更加心狠手辣。以陈序平为首的“成都帮”迅速上位，不但试图用成都那一套行走全国，而且到处迫害员工。为什么大家都觉得龙湖现在的气氛像文革，因为一个眼神或者一句话，就有可能会被“成都帮”干掉。看看陈序平上台之后干了那么多人，有几个“成都帮”的。集团的关键岗位基本全部被“成都帮”把持，除了2-3个地区公司，其他多数，要么被“成都帮”统领，要么“跪舔”陈序平，不然没有任何活路，陈序平和“成都帮”在龙湖就是“阎王”一样的存在，员工看到就是瑟瑟发抖。841的政策也是因人而异，干了那么多年纪大的人，但是却可以有一个快50岁的成都帮营销总提拔到总部到处祸害人，只因为她背后是陈序平，要能力没能力，要格局没格局。
企业要搞好最重要的是人！但是现在待在龙湖的人有多少只是因为它能发工资而已或者自己没有更好的去处而已，不是以前龙湖那种为了企业全力以赴的企业文化。被陈序平改变了的企业文化和没有了追求的员工。龙湖必然走下神坛也已经走下神坛。

admin

龙湖号称6大航道（地产，物业，商业，公寓，租赁，装修），往年地产销售占95%，你说有没有隐患？
融资成本常年处在4%到6%，是比较优势。但是房子卖不掉，咋滴都白扯。

admin

长沙某longfor天街3月份工地状况





天街8月份工地状况
塔吊都基本上撤退
模板，各种工地材料都基本上拖走

雅兰居士

知道龙湖是从最早的颐和原著别墅，后来身边的朋友买了五道口的唐宁one，才对龙湖这家企业有了更多的了解，去看了朋友家的房子，小区环境好，格局设计也不错。这些年虽然错过了地产红利，但也算是在地产刚起飞的时候上了车，有了自己的房子。一直也关注着地产，例如万科、华润、龙湖、碧桂园，这些都是自己关注的地产商，他们在北京的项目也一直关注。龙湖有没有隐患，还是建议去独立思考后再判断。不要听风就是雨，那些年那么多人唱衰房地产，唯有老任(RZQ)一直告诉大家抓紧上车，结果是房价不停地涨，很多人错过了上车机会。当然现在肯定也不会再回到那个时期，房住不炒还是大方向，稳定发展才是国家的核心政策。
关于龙湖，可以结合以下几个维度去看一看，分析一下，你就应该会有自己的答案了。
1. 看宏观：龙湖现在是地产行业中，民营企业的好学生，是全村人的希望，如果真出了问题也就宣布民营房地产彻底退出历史舞台了。对于中国经济来说算是彻底的，后果是不堪设想的。
2. 看报表：龙湖的市盈率8.66%，每股收益4.95元，每股净资产25.16，财务比率增速都是2位数。
3. 看主营业务：龙湖除了地产还有商业、养老等。物业据说已经分离出去了，可以忽略。但商业这块北京的天街都人满为患，尤其是长楹。
4. 看政府对龙湖的态度：此次票据门让龙湖股票大跌，上海票据交易所罕见的专门发公告帮龙湖辟谣：经核实，截止2022年8月10日，龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。第二个就是，今年5月，监管层将龙湖、碧桂园和美的置业作为示范性发债试点房企，并由中国证券金融股份有限公司为这些房企发债提供信用保护工具。前几天，龙湖已经发布将在8月发行不超过15亿元中票的计划，该笔债券由中信证券及中信银行承销，中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增进公司”）提供全额无条件不可撤销连带责任担保，你可以去查一查这个中债增进公司的背景，这是第一次给民企发债，而且是全额担保的。
我觉得倒可以利用这波杀跌进点龙湖的股票，未来可期。